De effectiviteit van optoppen op buurt- of wijkniveau is vele malen groter dan als de VvE zelf initiatieven moet ontwikkelen. De politiek bepaalt echter de nieuwe standaard. Net als destijds de sleutelrol van de Rijksoverheid om na de Tweede Wereldoorlog het astronomische woningtekort op te lossen. Dat is vrijwel kansloos voor een VvE die gaat verduurzamen en naar extra dekking van de kosten zoekt. De VvE is geen professioneel opdrachtgever, noch projectontwikkelaar. Door het gebrek aan standaardisatie voor optoppen is het al complexe proces van verduurzamen voor een VvE nog ingewikkelder.

Inspiratie beurs Renovatie en Transformatie

Optoppen kwam uitgebreid aan de orde tijdens de beurs Renovatie en Transformatie 2025 in Den Bosch in de sessie “Optoppen: hype of nieuwe standaard?” Wouter van den Berg (Nebest), Thijs Müller (Creative City Solutions), Mariam Shaaban (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), Jaap van den Hoogen (de Architekten Cie.), Renzo Westerbeek (Creative City Solutions), Jeroen Rutte (HDO Bouw) en Sjoerd van Baarsen (Nebest) deelden hun visie en praktijkervaringen. Naast concrete praktijkvoorbeelden kwamen ook actuele beleidsontwikkelingen, technische aandachtspunten en innovaties in bouwmethoden aan bod. De sessie leverde veel nieuwe inzichten en inspiratie op, onder meer over de kansen om optoppen te combineren met verduurzaming.

Succesvoorbeeld Buitenveldert

Een van de besproken praktijkvoorbeelden tijdens de sessie op de beurs was de A.J. Ernststraat in Amsterdam Buitenveldert, waar twee woonlagen succesvol zijn toegevoegd aan een bestaand woongebouw. Mede dankzij een goede begeleiding stemde 100% van de VvE-leden in met het plan. De VvE ontving meer dan 800.000 euro uit de opbrengst van de extra woningen. Van deze opbrengst kwam 12% direct ten goede aan de VvE. Hiermee zijn onder andere de woonlasten voor de bewoners structureel verlaagd. Tegelijk is het gebouw verduurzaamd naar energielabel A+++. De woningwaarde steeg met 18% bovenop de reguliere marktgroei. Bovendien kon bij deze uitbreiding ook een lift worden gerealiseerd, waarmee alle woningen in het complex nu levensloopbestendig zijn.

Grootschalige potentie optoppen

Optoppen biedt op grotere schaal aanzienlijke kansen. Deskundigen schatten dat hiermee 40.000 tot 100.000 extra woningen gerealiseerd kunnen worden, goed voor 5% tot 12,5% van het huidige woningtekort. Door één of meerdere woonlagen toe te voegen ontstaat niet alleen extra woonruimte, maar kan ook verduurzaming in één beweging worden meegenomen. Denk aan dakisolatie, zonnepanelen, groendaken en verbetering van gemeenschappelijke ruimtes.

Het is bovendien een ideale kans voor gemeenten om binnenstedelijk woningen toe te voegen en tegelijk de renovatiegolf te versterken. En dan op een schaal die vergelijkbaar is met het ontstaan van de New Towns in de jaren zestig en zeventig en de ontwikkeling van de Vinex-wijken rond de eeuwwisseling.

Belangrijke aandachtspunten

Natuurlijk zijn er de nodige hordes. Funderingsonderzoek, controle op stabiliteit en draagvermogen van de bestaande constructie, de staat van onderhoud en brandveiligheid zijn kritische succesfactoren. Daarnaast kan erfpacht roet in het eten gooien en blijft het organiseren van voldoende draagvlak binnen de VvE een uitdaging. Optoppen vraagt om professionele begeleiding, standaardisatie en proceskennis.
Wat hoopgevend is: nieuwe bouwmethoden — zoals 2D elementbouw, 3D modules en modulaire tunnelbouw — maken optoppen sneller en efficiënter uitvoerbaar, met minder overlast voor bewoners.

Nationale aanpak en steun optoppen

De Rijksoverheid erkent deze uitdagingen en werkt aan een Landelijke Aanpak Optoppen. Het doel is om optoppen te normaliseren als bouwvorm, belemmeringen in kennis en regelgeving weg te nemen en te standaardiseren waar mogelijk. Via het kennisplatform volkshuisvestingnederland.nl/optoppen worden praktijkverhalen, handreikingen en onderzoeksresultaten gedeeld om VvE’s en gemeenten te ondersteunen.

Waar een wil is, is een weg. Er ligt hier een enorme kans. In gesprekken die WNR heeft voor projecten in het hele land, is optoppen een onderwerp dat vaak aan de orde komt. Ook met ons om tafel? Neem contact met ons op!

Credits beeld: Creative City Solutions

Als renovatie van een appartementencomplex niet haalbaar lijkt, is sloop en nieuwbouw dan een betere optie? Deze vraag van WNR schreven wij eerder uit in een nieuwsartikel, met verzoek er op te reageren. De oproep leverde een waardevolle reactie op van een ervaringsdeskundige uit de praktijk, die anoniem zijn verhaal met ons deelde over het appartementencomplex dat veroudert.

Een persoonlijke ervaring

De inzender kocht in 2010 een appartement in een galerijflat uit de jaren zeventig. Vrij snel na de aankoop werd duidelijk dat het complex met 20 koop- en 34 huurappartementen kampt met achterstallig onderhoud. Als lid van de kascommissie probeerde de bewoner meer financiële armslag te creëren door verhoging van de VvE-bijdragen voor beter onderhoud en isolatie voor te stellen. Maar dat bleek lastig. Vooral de toenmalige grooteigenaar van de huurwoningen — met een duidelijk financieel belang — hield een verhoging tegen.

Jarenlang gebeurde weinig aan onderhoud. Pas toen een nieuwe, grotere eigenaar het huurdeel overnam, werd het onderhoud voortvarend aangepakt en verbeterde de situatie. Toch keerde het tij opnieuw toen deze eigenaar zich terugtrok en de woningen werden uitgepond. Daarmee werd het complex opgesplitst in 54 koopwoningen, met 54 eigenaren en 54 verschillende meningen over onderhoud en kosten. Resultaat: minimale verhoging van de bijdragen en slepende discussies over noodzakelijke investeringen, ondanks problemen zoals lekkende dakbedekking.

Uiteindelijk besloot de bewoner zijn appartement te verkopen en te gaan huren. Naar verluidt werd de VvE-bijdrage na zijn vertrek alsnog flink verhoogd. Maar niet zonder pijn: een oud-buurman verzuchtte dat zijn VvE-bijdrage inmiddels hoger is dan zijn hypotheeklasten.

Breder herkenbare problemen

Dit persoonlijke verhaal over het appartementencomplex dat veroudert staat niet op zichzelf. Veel VvE’s kampen met vergelijkbare uitdagingen:

• Oplopend achterstallig onderhoud
• Weinig spaargeld in het reservefonds
• Verschillen in belangen tussen eigenaren, bijvoorbeeld tussen particuliere bewoners en beleggers
• Weerstand tegen verhoging van de VvE-bijdrage
• Complexe besluitvorming: voor ingrijpende renovaties is vaak een grote meerderheid nodig

Juist deze versnipperde eigendomsstructuur maakt dat sloop en nieuwbouw — hoewel voor woningcorporaties soms logisch — voor VvE’s ingewikkelder ligt. Niet iedereen wil of kan tijdelijk elders wonen en eigenaren zijn vaak emotioneel én financieel gehecht aan hun woning.

Samen zoeken naar oplossingen

Deze persoonlijke ervaring laat zien dat renovatie vaak ingewikkeld is, maar sloop zeker niet vanzelfsprekend beter. De sleutel ligt in goede voorbereiding, heldere informatie en het samenbrengen van belangen. Hier is WNR-specialist in door scenario’s concreet inzichtelijk te maken op basis van het effect op de huidige woonlasten. Als er in de toekomst een tekort (dreigt) te ontstaan zullen we daarover de discussie met de VvE leden niet uit de weg gaan. We geven dan altijd duidelijk aan waar de schoen wringt, in het belang van alle VvE-leden. Daarna werken we, in goede samenwerking net de VvE, de meest optimale oplossing uit om daarover met elkaar in gesprek te gaan. Gelukkig biedt dat optimale scenario vaak de juiste oplossing voor het grootste deel van de eigenaren.

Appartementencomplex veroudert.. jouw ervaring telt

Heb jij te maken gehad (of nog steeds) met dit soort dilemma’s? Gekozen voor renovatie, of juist gepleit voor sloop en nieuwbouw? Deel jouw verhaal! Zo bouwen we samen verder aan inzicht en oplossingen voor dit complexe vraagstuk.

Reacties (anoniem of met naam) zijn welkom via info@wnr.nu. Geef bij je inzending aan of wij jouw verhaal mogen publiceren.

Bij de foto: deze flat hoort niet bij de reactie van de inzender.

Appartementen verduurzamen is niet eenvoudig. Zeker niet als die appartementen onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaars. Want hoe organiseer je grootschalige renovaties met tientallen eigenaren, uiteenlopende belangen en een krappe gezamenlijke kas? En hoe houd je de kosten voorspelbaar, zodat iedereen aan boord blijft? In het Europese CondoReno-project staat precies die vraag centraal — met bijzondere aandacht voor het belang van een garantie VvE renovatie als oplossing voor financiële en organisatorische risico’s.

Stichting WNR is partner in CondoReno en in dit project verscheen het rapport Requirements Guarantee and Financial Fund. Er is in onderzocht hoe een financiële of inhoudelijke garantie VvE-renovaties haalbaarder kan maken — met speciale aandacht voor risico’s, betaalbaarheid en kwaliteitsborging.

Risico’s bij VvE-renovatie vragen om garantie

Veel VvE’s willen verduurzamen, maar lopen vast op onzekere factoren. De totale renovatiekosten zijn vooraf lastig te voorspellen — vergunningen, verborgen gebreken, vertragingen: het kan allemaal tegenzitten. Banken vinden het lastig om die onzekerheden mee te financieren, wat leidt tot hoge rentepercentages of zelfs afwijzingen. En voor bewoners is het vaak de simpele vraag: “Wat gaat dit me per maand kosten?”

Die financiële onzekerheid werkt verlammend. Zeker bij minder kapitaalkrachtige VvE’s of bewoners die weinig ruimte hebben in hun maandlasten. En het maakt het voor dienstverleners moeilijk om met een sluitend voorstel te komen, laat staan een overtuigend verhaal.

Garantie die vertrouwen creëert

Het rapport Requirements Guarantee and Financial Fund onderzocht het opzetten van een vangnet: een slimme garantie VvE renovatie die onverwachte tegenvallers opvangt. Denk aan meerkosten door onvoorziene bouwtechnische problemen of extra begeleiding tijdens het proces. Belangrijk is dat zo’n garantie niet alleen financiële rust biedt, maar ook bijdraagt aan het vertrouwen van bewoners én financiers. Als vooraf duidelijk is wat de maximale maandlast is, kunnen VvE’s veel gemakkelijker besluiten nemen.

Het is nadrukkelijk geen blanco cheque: VvE’s moeten aan voorwaarden voldoen, zoals een functionerend bestuur, een actueel en duurzaam MJOP en goede kwaliteitsafspraken. Die aanpak maakt risico’s beheersbaar in plaats van ze te verplaatsen.

Voorwaarden voor succes

Een gezonde VvE-structuur is essentieel. Veel besturen bestaan uit vrijwilligers zonder veel tijd of kennis van zaken. Ondersteuning bij complexe besluitvorming is dan onmisbaar. Ook moet er meer aandacht komen voor TCO (Total Cost of Ownership): niet alleen kijken naar de investering, maar naar de totale kosten over de hele levensduur van het gebouw.

Daarnaast onderstreept het rapport het belang van duidelijke informatie voor appartementseigenaren — ook bij aankoop. Makelaars en notarissen zouden hierin een actievere rol moeten spelen. En voor bewoners met een laag inkomen is een sociaal plan essentieel. Zonder die ondersteuning worden besluitvorming en uitvoering onnodig ingewikkeld.

Kwaliteit als sleutel tot garantie

De auteurs pleiten voor renovatie met borging: werken met gecertificeerde partijen, onafhankelijke kwaliteitscontrole, en een toetsbare aanpak op basis van het MJOP. Alleen dan kun je een realistische en haalbare garantie VvE renovatie bieden. Het voorkomt juridische discussies achteraf, verlaagt de rente op financiering en verhoogt het draagvlak bij bewoners.

Een kwaliteitsgerichte aanpak biedt dus niet alleen zekerheid, maar ook schaalbaarheid — en maakt de sprong van incidentele koplopers naar een breed gedragen VvE-aanpak.

Naar een structurele aanpak

Tot slot wijst het rapport op de noodzaak van een apart financieel fonds, met lage rente, fiscaal voordeel en heldere spelregels. Daarmee kunnen VvE’s toegang krijgen tot betaalbare leningen die passen bij de technische levensduur van het gebouw. De Warmtefonds-structuur in Nederland biedt daarvoor een goed uitgangspunt, maar er is ruimte voor een VvE-specifieke doorontwikkeling.

De conclusie is helder: wie VvE’s écht wil helpen verduurzamen, moet risico’s structureel beperken. Een goed georganiseerde garantie VvE renovatie is daarbij onmisbaar — als schakel tussen bewoners, dienstverleners en financiers.

Meer lezen over CondoReno op onze site.

Download het volledige rapport (pdf)

Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) spelen een belangrijke rol in de verduurzaming van appartementencomplexen. De voordelen zijn duidelijk: een lagere energierekening, meer wooncomfort en een beter toekomstperspectief voor bewoners. Toch blijkt verduurzaming binnen VvE’s een complexe uitdaging. In editie 2-2025 van Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis deelt Walter van Steenis, directeur van WoonlastenNeutraal Renoveren (WNR), zijn inzichten over hoe VvE’s deze opgave tot een succes brengen.

De uitdaging: financiering en besluitvorming

Een belangrijke drempel voor verduurzaming bij VvE’s is de financiering. Veel VvE’s sparen onvoldoende voor groot onderhoud, laat staan voor energiebesparende maatregelen. Gebouwgebonden leningen kunnen hier een oplossing bieden, omdat de betalingsverplichting bij verkoop van het appartement overgaat op de nieuwe eigenaar. Dit voorkomt dat huidige eigenaren met een plotselinge financiële last worden geconfronteerd. Toch blijft het noodzakelijk om vooraf goed te berekenen of de energiebesparing opweegt tegen de extra maandelijkse VvE-bijdrage.

Daarnaast verloopt het besluitvormingsproces binnen VvE’s traag en ingewikkeld. “Veel bedrijven die verduurzaming willen realiseren, haken af vanwege de lange doorlooptijd,” aldus Van Steenis in het blad van Vereniging Eigen Huis. “Een renovatietraject kan tot wel acht jaar duren en bestuurders wisselen in die tijd regelmatig. Dat maakt het lastig om continuïteit te waarborgen.”

Sociale en financiële obstakels

Naast de technische en financiële aspecten spelen ook sociale factoren een rol. Van Steenis wijst op de spanningen die binnen VvE’s kunnen ontstaan: “Conflicten over renovatieplannen leiden soms tot langdurige ruzies en frustratie. Goede communicatie en begeleiding zijn essentieel om draagvlak te creëren.”

Ook de financiële positie van individuele appartementseigenaren is een belangrijk aandachtspunt. Binnen een VvE kunnen de financiële situaties sterk uiteenlopen. Voor een starter met een hoge hypotheeklast kan een verdubbeling van de servicekosten problematisch zijn, terwijl een bewoner die al twintig jaar in hetzelfde appartement woont dit misschien makkelijker kan opvangen.

De rol van overheid en gemeenten

Van Steenis pleit in het interview met Vereniging Eigen Huis voor meer overheidssteun en duidelijke regelgeving. “De overheid zou VvE’s beter moeten informeren en strengere normen moeten stellen voor langetermijnonderhoudsplannen. Een verplicht meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van dertig jaar zou een goede eerste stap zijn.” Daarnaast benadrukt hij het belang van samenwerking tussen VvE’s en gemeenten. “Woningcorporaties hebben vaak al nauwe banden met gemeenten. Diezelfde samenwerking moet er ook komen voor VvE’s, zodat er sociale vangnetten zijn voor bewoners die de kosten niet kunnen dragen.”

Vooruitblik: VvE-versnellingsagenda

De overheid werkt momenteel aan een VvE-versnellingsagenda, gericht op het wegnemen van juridische en financiële belemmeringen voor verduurzaming. Vereniging Eigen Huis pleit voor bredere besluitvorming binnen VvE’s en professionele ondersteuning voor vrijwillige VvE-bestuurders. Het uiteindelijke doel? Zorgen dat verduurzaming geen financiële drempel vormt en dat iedere appartementseigenaar in een comfortabel en toekomstbestendig huis kan wonen.

Meer weten over Vereniging Eigen Huis?

Kijk op eigenhuis.nl/vve wat deze vereniging voor jou VvE kan betekenen.

Stichting WNR (WoonlastenNeutraal Renoveren) is een initiatief van bouwondernemers die al jaren samenwerken in het kennisnetwerk DNA in de Bouw. Vanuit dit collectief is de aanpak ontwikkeld om woningen 100% betaalbaar duurzaam te renoveren, met blijvend lage woonlasten. WNR focust op de VvE. Hier lees je meer over onze oplossingen voor VvE’s.

Met de oprichting van Stichting WoonlastenNeutraal (WNR) werd een stevig fundament gelegd voor het ondersteunen van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) bij duurzame renovaties. Wat begon in 2019 als een initiatief van het zogenoemde Steigerteam van DNA in de Bouw, heeft zich ontwikkeld tot een professionele organisatie die VvE’s helpt om renovaties te versnellen en obstakels te overwinnen.

Van ambitie tot erkenning

Het WNR-model biedt een bewezen effectieve werkwijze voor het versnellen van renovaties. Door onzekerheden weg te nemen en VvE’s te voorzien van concrete oplossingen zoals procesoptimalisatie en financiële tools, biedt het model houvast voor verduurzaming. Deze aanpak is niet alleen in Nederland succesvol, maar wordt ook in Europees verband erkend. Onderzoek binnen het CondoReno-project bevestigt dat deze methodiek aansluit bij de beste praktijkvoorbeelden in Europa.

Tijdens een bijeenkomst van de Nederlandse National Advisory Board (NAB) van CondoReno eind 2024, presenteerde directeur Walter van Steenis van WNR een overzicht van werkwijze en inzichten na ruim vier jaar als WNR in de markt actief te zijn. Het belang van deze aanpak werd breed erkend door vertegenwoordigers van onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken, provincie Zuid-Holland, gemeente Den Haag, TNO, Vereniging Eigen Huis, Milieu Centraal, Nationale Nederlanden, Bouwend Nederland , TU Delft als projectleider CondoReno en gastheer SVn. Hun erkenning onderstreept de relevantie van het WNR-model voor zowel beleidsmakers als de praktijk.

Samen sterker door samenwerking

Een belangrijke pijler van WNR blijft samenwerking. Door diverse partijen bij elkaar te brengen en rollen helder te definiëren, ontstaan synergieën die leiden tot succesvolle renovatieprojecten. Een recent voorbeeld is een expertmeeting van DNA eind 2024, waar WNR vertelde over het verloop van concrete projecten.

Bij deze samenwerkingen wordt ook gekeken naar innovatieve oplossingen zoals optoppen. Toevoegen van extra bouwlagen aan bestaande gebouwen biedt mogelijkheden om woningtekorten op te lossen. Het maakt het ook mogelijk om renovaties en verduurzaming slim te combineren. Dit soort integrale aanpakken helpt VvE’s vooruit en draagt bij aan bredere maatschappelijke doelen, zoals leefbaarheid en energie-efficiëntie.

Blik op de toekomst

De terugblik op de afgelopen periode laat zien dat de aanpak van WNR werkt. Door samenwerking en innovatie blijft de stichting bijdragen aan een snellere en efficiëntere verduurzaming van VvE’s. Het delen van ervaringen en inzichten blijft een sleutelrol, voor een blijvende impact op de energietransitie en de gebouwde omgeving.

Op de foto (december 2019) de DNA-leden die samen het Steigerteam van WNR vormden. Met van links naar rechts: Carl-peter Goossen, Frank Westdorp, Harrie Beernink, Clarence Rose, Harmen Bouwstra, Mons Stolper, Walter van Steenis en Egbert de Jong. De foto werd gemaakt door teamlid Saskia de Jong.