Appartementen verduurzamen is niet eenvoudig. Zeker niet als die appartementen onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaars. Want hoe organiseer je grootschalige renovaties met tientallen eigenaren, uiteenlopende belangen en een krappe gezamenlijke kas? En hoe houd je de kosten voorspelbaar, zodat iedereen aan boord blijft? In het Europese CondoReno-project staat precies die vraag centraal — met bijzondere aandacht voor het belang van een garantie VvE renovatie als oplossing voor financiële en organisatorische risico’s.

Stichting WNR is partner in CondoReno en in dit project verscheen het rapport Requirements Guarantee and Financial Fund. Er is in onderzocht hoe een financiële of inhoudelijke garantie VvE-renovaties haalbaarder kan maken — met speciale aandacht voor risico’s, betaalbaarheid en kwaliteitsborging.

Risico’s bij VvE-renovatie vragen om garantie

Veel VvE’s willen verduurzamen, maar lopen vast op onzekere factoren. De totale renovatiekosten zijn vooraf lastig te voorspellen — vergunningen, verborgen gebreken, vertragingen: het kan allemaal tegenzitten. Banken vinden het lastig om die onzekerheden mee te financieren, wat leidt tot hoge rentepercentages of zelfs afwijzingen. En voor bewoners is het vaak de simpele vraag: “Wat gaat dit me per maand kosten?”

Die financiële onzekerheid werkt verlammend. Zeker bij minder kapitaalkrachtige VvE’s of bewoners die weinig ruimte hebben in hun maandlasten. En het maakt het voor dienstverleners moeilijk om met een sluitend voorstel te komen, laat staan een overtuigend verhaal.

Garantie die vertrouwen creëert

Het rapport Requirements Guarantee and Financial Fund onderzocht het opzetten van een vangnet: een slimme garantie VvE renovatie die onverwachte tegenvallers opvangt. Denk aan meerkosten door onvoorziene bouwtechnische problemen of extra begeleiding tijdens het proces. Belangrijk is dat zo’n garantie niet alleen financiële rust biedt, maar ook bijdraagt aan het vertrouwen van bewoners én financiers. Als vooraf duidelijk is wat de maximale maandlast is, kunnen VvE’s veel gemakkelijker besluiten nemen.

Het is nadrukkelijk geen blanco cheque: VvE’s moeten aan voorwaarden voldoen, zoals een functionerend bestuur, een actueel en duurzaam MJOP en goede kwaliteitsafspraken. Die aanpak maakt risico’s beheersbaar in plaats van ze te verplaatsen.

Voorwaarden voor succes

Een gezonde VvE-structuur is essentieel. Veel besturen bestaan uit vrijwilligers zonder veel tijd of kennis van zaken. Ondersteuning bij complexe besluitvorming is dan onmisbaar. Ook moet er meer aandacht komen voor TCO (Total Cost of Ownership): niet alleen kijken naar de investering, maar naar de totale kosten over de hele levensduur van het gebouw.

Daarnaast onderstreept het rapport het belang van duidelijke informatie voor appartementseigenaren — ook bij aankoop. Makelaars en notarissen zouden hierin een actievere rol moeten spelen. En voor bewoners met een laag inkomen is een sociaal plan essentieel. Zonder die ondersteuning worden besluitvorming en uitvoering onnodig ingewikkeld.

Kwaliteit als sleutel tot garantie

De auteurs pleiten voor renovatie met borging: werken met gecertificeerde partijen, onafhankelijke kwaliteitscontrole, en een toetsbare aanpak op basis van het MJOP. Alleen dan kun je een realistische en haalbare garantie VvE renovatie bieden. Het voorkomt juridische discussies achteraf, verlaagt de rente op financiering en verhoogt het draagvlak bij bewoners.

Een kwaliteitsgerichte aanpak biedt dus niet alleen zekerheid, maar ook schaalbaarheid — en maakt de sprong van incidentele koplopers naar een breed gedragen VvE-aanpak.

Naar een structurele aanpak

Tot slot wijst het rapport op de noodzaak van een apart financieel fonds, met lage rente, fiscaal voordeel en heldere spelregels. Daarmee kunnen VvE’s toegang krijgen tot betaalbare leningen die passen bij de technische levensduur van het gebouw. De Warmtefonds-structuur in Nederland biedt daarvoor een goed uitgangspunt, maar er is ruimte voor een VvE-specifieke doorontwikkeling.

De conclusie is helder: wie VvE’s écht wil helpen verduurzamen, moet risico’s structureel beperken. Een goed georganiseerde garantie VvE renovatie is daarbij onmisbaar — als schakel tussen bewoners, dienstverleners en financiers.

Meer lezen over CondoReno op onze site.

Download het volledige rapport (pdf)

Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) spelen een belangrijke rol in de verduurzaming van appartementencomplexen. De voordelen zijn duidelijk: een lagere energierekening, meer wooncomfort en een beter toekomstperspectief voor bewoners. Toch blijkt verduurzaming binnen VvE’s een complexe uitdaging. In editie 2-2025 van Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis deelt Walter van Steenis, directeur van WoonlastenNeutraal Renoveren (WNR), zijn inzichten over hoe VvE’s deze opgave tot een succes brengen.

De uitdaging: financiering en besluitvorming

Een belangrijke drempel voor verduurzaming bij VvE’s is de financiering. Veel VvE’s sparen onvoldoende voor groot onderhoud, laat staan voor energiebesparende maatregelen. Gebouwgebonden leningen kunnen hier een oplossing bieden, omdat de betalingsverplichting bij verkoop van het appartement overgaat op de nieuwe eigenaar. Dit voorkomt dat huidige eigenaren met een plotselinge financiële last worden geconfronteerd. Toch blijft het noodzakelijk om vooraf goed te berekenen of de energiebesparing opweegt tegen de extra maandelijkse VvE-bijdrage.

Daarnaast verloopt het besluitvormingsproces binnen VvE’s traag en ingewikkeld. “Veel bedrijven die verduurzaming willen realiseren, haken af vanwege de lange doorlooptijd,” aldus Van Steenis in het blad van Vereniging Eigen Huis. “Een renovatietraject kan tot wel acht jaar duren en bestuurders wisselen in die tijd regelmatig. Dat maakt het lastig om continuïteit te waarborgen.”

Sociale en financiële obstakels

Naast de technische en financiële aspecten spelen ook sociale factoren een rol. Van Steenis wijst op de spanningen die binnen VvE’s kunnen ontstaan: “Conflicten over renovatieplannen leiden soms tot langdurige ruzies en frustratie. Goede communicatie en begeleiding zijn essentieel om draagvlak te creëren.”

Ook de financiële positie van individuele appartementseigenaren is een belangrijk aandachtspunt. Binnen een VvE kunnen de financiële situaties sterk uiteenlopen. Voor een starter met een hoge hypotheeklast kan een verdubbeling van de servicekosten problematisch zijn, terwijl een bewoner die al twintig jaar in hetzelfde appartement woont dit misschien makkelijker kan opvangen.

De rol van overheid en gemeenten

Van Steenis pleit in het interview met Vereniging Eigen Huis voor meer overheidssteun en duidelijke regelgeving. “De overheid zou VvE’s beter moeten informeren en strengere normen moeten stellen voor langetermijnonderhoudsplannen. Een verplicht meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van dertig jaar zou een goede eerste stap zijn.” Daarnaast benadrukt hij het belang van samenwerking tussen VvE’s en gemeenten. “Woningcorporaties hebben vaak al nauwe banden met gemeenten. Diezelfde samenwerking moet er ook komen voor VvE’s, zodat er sociale vangnetten zijn voor bewoners die de kosten niet kunnen dragen.”

Vooruitblik: VvE-versnellingsagenda

De overheid werkt momenteel aan een VvE-versnellingsagenda, gericht op het wegnemen van juridische en financiële belemmeringen voor verduurzaming. Vereniging Eigen Huis pleit voor bredere besluitvorming binnen VvE’s en professionele ondersteuning voor vrijwillige VvE-bestuurders. Het uiteindelijke doel? Zorgen dat verduurzaming geen financiële drempel vormt en dat iedere appartementseigenaar in een comfortabel en toekomstbestendig huis kan wonen.

Meer weten over Vereniging Eigen Huis?

Kijk op eigenhuis.nl/vve wat deze vereniging voor jou VvE kan betekenen.

Stichting WNR (WoonlastenNeutraal Renoveren) is een initiatief van bouwondernemers die al jaren samenwerken in het kennisnetwerk DNA in de Bouw. Vanuit dit collectief is de aanpak ontwikkeld om woningen 100% betaalbaar duurzaam te renoveren, met blijvend lage woonlasten. WNR focust op de VvE. Hier lees je meer over onze oplossingen voor VvE’s.

Met de oprichting van Stichting WoonlastenNeutraal (WNR) werd een stevig fundament gelegd voor het ondersteunen van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) bij duurzame renovaties. Wat begon in 2019 als een initiatief van het zogenoemde Steigerteam van DNA in de Bouw, heeft zich ontwikkeld tot een professionele organisatie die VvE’s helpt om renovaties te versnellen en obstakels te overwinnen.

Van ambitie tot erkenning

Het WNR-model biedt een bewezen effectieve werkwijze voor het versnellen van renovaties. Door onzekerheden weg te nemen en VvE’s te voorzien van concrete oplossingen zoals procesoptimalisatie en financiële tools, biedt het model houvast voor verduurzaming. Deze aanpak is niet alleen in Nederland succesvol, maar wordt ook in Europees verband erkend. Onderzoek binnen het CondoReno-project bevestigt dat deze methodiek aansluit bij de beste praktijkvoorbeelden in Europa.

Tijdens een bijeenkomst van de Nederlandse National Advisory Board (NAB) van CondoReno eind 2024, presenteerde directeur Walter van Steenis van WNR een overzicht van werkwijze en inzichten na ruim vier jaar als WNR in de markt actief te zijn. Het belang van deze aanpak werd breed erkend door vertegenwoordigers van onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken, provincie Zuid-Holland, gemeente Den Haag, TNO, Vereniging Eigen Huis, Milieu Centraal, Nationale Nederlanden, Bouwend Nederland , TU Delft als projectleider CondoReno en gastheer SVn. Hun erkenning onderstreept de relevantie van het WNR-model voor zowel beleidsmakers als de praktijk.

Samen sterker door samenwerking

Een belangrijke pijler van WNR blijft samenwerking. Door diverse partijen bij elkaar te brengen en rollen helder te definiëren, ontstaan synergieën die leiden tot succesvolle renovatieprojecten. Een recent voorbeeld is een expertmeeting van DNA eind 2024, waar WNR vertelde over het verloop van concrete projecten.

Bij deze samenwerkingen wordt ook gekeken naar innovatieve oplossingen zoals optoppen. Toevoegen van extra bouwlagen aan bestaande gebouwen biedt mogelijkheden om woningtekorten op te lossen. Het maakt het ook mogelijk om renovaties en verduurzaming slim te combineren. Dit soort integrale aanpakken helpt VvE’s vooruit en draagt bij aan bredere maatschappelijke doelen, zoals leefbaarheid en energie-efficiëntie.

Blik op de toekomst

De terugblik op de afgelopen periode laat zien dat de aanpak van WNR werkt. Door samenwerking en innovatie blijft de stichting bijdragen aan een snellere en efficiëntere verduurzaming van VvE’s. Het delen van ervaringen en inzichten blijft een sleutelrol, voor een blijvende impact op de energietransitie en de gebouwde omgeving.

Op de foto (december 2019) de DNA-leden die samen het Steigerteam van WNR vormden. Met van links naar rechts: Carl-peter Goossen, Frank Westdorp, Harrie Beernink, Clarence Rose, Harmen Bouwstra, Mons Stolper, Walter van Steenis en Egbert de Jong. De foto werd gemaakt door teamlid Saskia de Jong.

Tijdens het Urban Energy Institute (UEI) Symposium 2024, georganiseerd door TU Delft, presenteerde Stichting WoonlastenNeutraal (WNR) de resultaten van haar bijdrage aan het Meerjaren Missiegedreven Innovatie Programma (MMIP), gericht op de Integrale Energietransitie Bestaande Bouw (IEBB). Als partner binnen dit ambitieuze project heeft WNR belangrijke stappen gezet voor versnelling van de renovatie van een VvE appartementengebouw.

Innovaties om renovaties bij VvE’s te versnellen

Dit symposium markeerde de afronding van het MMIP IEBB-project, een initiatief dat samenwerking stimuleerde tussen meer dan 130 partners uit de bouwsector. Een van de belangrijkste resultaten voor WNR was de ontwikkeling van het WNR-stappenplan en de WNR-woonlasten optimaal rekentool, waarmee bewoners en VvE’s grip krijgen op hun renovatieproces. Tijdens het symposium presenteerde Walter van Steenis van WNR deze resultaten in een deelsessie, waarin hij dieper inging op het ontstaan van het WNR-model en het belang van de oprichting van Stichting WNR. Het kwetsbare karakter van renovatieprocessen bij VvE’s, de stijgende kosten en risico’s en de onzekerheid bij appartementseigenaren werden besproken. Met deze inzichten is een basis gelegd voor vervolgonderzoek, dat wij nu uitvoeren binnen het project CondoReno. Hierin werkt WNR verder aan structurele oplossingen zoals een garantie- of calamiteitenfonds voor versnelling van renovatie van de VvE.

Samenwerking in (koud) historisch decor

Het symposium werd gehouden in De Oude Bibliotheek van TU Delft en bracht belangrijke partners samen, zoals TKI Urban Energy, TKI Bouw en Techniek en RVO. Tijdens de ochtend op een koude novemberdag werd duidelijk hoe noodzakelijk verduurzaming is, want het gebouw met enkel glas bood weinig comfort.

Inspiratie en reflectie op grote transities

De dag begon met een inspirerend openingscollege van Prof. Dr. Laure Itard (professor of Building Energy Epidemiology, TU Delft), die inging op transities in techniek, technologie en maatschappij en de versterking van duurzaamheid in de gebouwde omgeving. Een paneldiscussie, met bijdragen van onder andere Mieke Oostra (Hogeschool Utrecht) en Henk Visscher (TU Delft), reflecteerde op het eerste grootschalige consortiumproject met 130 partners. Hier werden uitdagingen in de samenwerking besproken, waaronder administratieve obstakels.

Kleine verbeteringen, grote impact

Naast zichtbare resultaten, zoals een bredere toepassing van warmtepompen, benadrukte WNR het belang van minder zichtbare verbeteringen, zoals optimalisatie van procesbegeleiding en financieringsmodellen om renovatie van. Hoewel deze punten minder prominent naar voren kwamen in het panelgesprek, zijn ze besproken met beleidsmakers van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en breed gedocumenteerd.

Oproep tot actie

De Delftse wethouder Maaike Zwart sloot het symposium af met de oproep het gewoon te gaan doen en ervan te leren. Hiermee onderstreepte ze de praktische aanpak die nodig is om de energietransitie in de gebouwde omgeving om versnelling van renovatie bij een VvE . WNR zet deze koers voort met haar projecten en instrumenten om de impact op bewoners en de markt blijvend te vergroten.

Op de foto: Paneldiscussie MMIP IEBB project, van rechts naar links Marion Bakker (RVO), Mieke Oostra (Hogeschool Utrecht), Henk Visscher (TU Delft) en Huub Keizers (TNO).