De VvE beheerders hebben het te druk, zo geven zij bij ons aan in gesprekken die we regelmatig met ze voeren. Op de vraag wat daar de oorzaak van is krijgen we steevast twee antwoorden. De klant is in het algemeen mondiger, wil veel meer weten en vraagt daardoor veel meer tijd. En: er komen steeds meer vragen over renoveren en verduurzamen. Die vragen zijn zo uiteenlopend, van technische oplossingen, subsidies, vergunningen tot juridische en financiële vragen, dat ze daar geen goed antwoord op hebben. Dat antwoord heeft WNR wel: samenwerken!
Samenwerking voor iedereen lucratief
Gelukkig merken we dat steeds meer VvE beheerders inzien dat een samenwerking met WNR ook voor henzelf lucratief kan zijn. De vragen over verduurzamen kunnen wij eenvoudig beantwoorden en tijdens het renovatieproces kunnen we eenvoudig afstemmen welke taken de VvE beheerder kan oppakken en welke taken door anderen opgepakt moeten worden. De uren die een VvE beheerder moet maken in het renovatieproces en buiten de standaard dienstverlening met de VvE vallen, worden uiteraard door de VvE betaald.
Achter iedere vraag een zorg
Dat de klant mondiger is geworden is een maatschappelijke trend die wij ook herkennen. WNR is gewend veel vragen te krijgen en dat vinden wij ook heel belangrijk. Uiteindelijk zit achter iedere vraag een zorg en het is belangrijk dat goed met elkaar te delen om die zorgen weg te nemen. Opvallend is dat meerdere VvE beheerders aangeven dat de vergoeding die ze van een VvE ontvangen – en vastgelegd is in de beheerovereenkomst – niet toereikend is voor de hoeveelheid werk die ze voor een VvE doen.
VvE beheerder kan niet zonder onderhoudswerk
Als wij doorvragen hoe de VvE beheerder dat financieel oplost, blijkt dat de commissie die ze ontvangen voor de regiewerkzaamheden van reparaties en onderhoud, dat tekort opvangt. Een VvE beheerder kan dus niet zonder dit onderhoudswerk. Als wij een renovatie bij een VvE voorstellen waarbij het woongebouw bijna tot nieuwstaat gerenoveerd wordt en er de komende 15 à 20 jaar niet of nauwelijks onderhoud en reparaties nodig zijn, dan gaat de VvE beheerder verlies maken op de taken en vergoeding vanuit de beheerovereenkomst. Die vergoeding moet dus omhoog na een renovatie en dat is precies waar wij ook rekening mee houden in onze berekeningen over de woonlasten voor en na renovatie. Zo blijft een VvE beheerder financieel stabiel, zelfs na grondige renovaties die de onderhoudsbehoefte grondig verminderen. Samenwerking met de VvE beheerder is daarom essentieel voor een succesvolle renovatie en financiële stabiliteit. Wat WNR VvE’s biedt lees je hier.
Woningen met een slecht energielabel (E,F en G) worden onverkoopbaar, zeggen experts in gesprek met WNR. Wij drukken ons wat voorzichtiger uit: uit onderzoek blijkt dat de woningwaarde stijgt als na een duurzame renovatie het energielabel verbetert. Onverkoopbaar is een stellige overtuiging, zeker voor appartementen in een woongebouw waar de eigenaren niet tot overeenstemming kunnen komen tijdens een ALV. Onverkoopbaar of een extreem lage prijs, omdat hypotheekbanken steeds voorzichtiger worden bij het verstrekken van een hypotheeklening.
Energielabel heeft cruciale rol
Het energielabel heeft sinds 2024 een cruciale rol bij de verkoopbaarheid van woningen en appartementen. Een beter energielabel maakt een woning aantrekkelijker voor kopers, omdat het wijst op lagere energiekosten en een duurzamer karakter. Kopers zijn steeds meer op zoek naar energiezuinige woningen vanwege de stijgende energieprijzen en een toenemend milieubewustzijn. Vanuit de verkoper bekeken: een goed energielabel kan leiden tot hogere verkoopprijzen en een snellere verkoop. Verbeteringen zoals betere isolatie, efficiënte verwarmingssystemen en zonnepanelen kunnen een appartement en een woning een beter energielabel bezorgen, waardoor het concurrentievoordeel op de woningmarkt toeneemt. Het label is al sinds 2008 bekend, maar vanaf 2024 heeft het een veel grotere rol. Op Woontlekker lees je meer over het enerergielabel.
Beeld met dank aan Lente Akkoord.
Nu starten geeft tijd voor renovatieproces
Dat een woning onverkoopbaar wordt als je niet renoveert, zou niet de reden moeten zijn om te gaan renoveren en verduurzamen. WNR heeft als uitgangspunt dat je prettig, veilig en comfortabel woont. Met een gezond binnenklimaat, lage energiekosten en uiteraard een appartementengebouw dat er eigentijds uitziet. Door nu actief aan de slag te gaan heb je als VvE voldoende tijd om zorgvuldig het proces van een renovatie in te richten, bijvoorbeeld door een commissie of werkgroep te benoemen en op die manier te starten met het bouwen aan draagvlak bij de eigenaren. Dat is ook een van de eerste stappen in de WNR-Routekaart®.
WNR-Routekaart
WNR ontwikkelde een routekaart voor VvE’s die een integrale renovatie willen. Deze beschrijft zes fasen voor verduurzaming. De basis hiervan ligt in de doorontwikkeling van ons eigen WNR-model: met hoge kwaliteit integraal renoveren met een grote energiebesparing tot meer dan 90%, een gebouwprestatiegarantie en betaalbare financiering. Hier lees je meer over de routekaart.
De groeiende zorg en tegelijk groeiende interesse van eigenaren van appartementen ziet WNR ook. In de afgelopen maanden zien we een duidelijke toename in het aantal aanvragen voor procesbegeleiding van een renovatietraject volgens de WNR-Routekaart, of in één keer het haalbaarheidsonderzoek om woonlastenneutraal te renoveren. De toegenomen vraag heeft impact op onze kleine organisatie; we zetten alle zeilen bij om je snel van dienst te kunnen zijn!
In april 2024 organiseerde stichting WNR twee boeiende webinars over de verduurzaming van appartementencomplexen beheerd door Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Deze sessies boden deelnemers de kans nieuwe kennis op te doen en van elkaar te leren. Het belang van een goed VvE-bestuur stond centraal.
De webinars kenmerkten zich door een levendige interactie met de deelnemers, die hun persoonlijke ervaringen en uitdagingen binnen hun VvE’s deelden. Een centraal thema tijdens de webinars was het belang van een sterk en betrokken VvE-bestuur. Experts legden uit hoe een proactief bestuur kan bijdragen aan een soepelere transitie naar duurzaamheid. Zij benadrukten de rol van het bestuur in het managen van de complexiteit van duurzame renovatieprojecten en het belang van regelmatige bijeenkomsten om alle leden betrokken en geïnformeerd te houden.
Uitdagingen en praktische oplossingen
Waarom is het zo belangrijk om een goed bestuur te hebben? Dat draagt bij aan een veilige, gezonde, en goed onderhouden woonomgeving die bovendien kosteneffectief en waardevast is. Dit onderstreept de rol van het VvE-bestuur voor zowel de huidige als toekomstige bewoners. Punten van aandacht daarbij zijn de complexiteit van besluitvormingsprocessen binnen VvE’s en de noodzaak van goedkeuring door de Algemene Ledenvergadering voor grote beslissingen. Wat maar aangeeft hoe essentieel transparantie en actieve deelname van alle leden is.
Alledaagse praktijkproblemen die WNR tegenkomt zijn niet-actieve (“slapende”) VvE’s en de vaak lage betrokkenheid van bewoners. Deze problemen worden verergerd door veelvuldige verhuizingen en soms door het uitbesteden van bestuurlijke taken aan VvE-beheerders. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud en financiële wanorde. Het benadrukt de urgentie voor VvE’s om zelf actie te ondernemen en zo snel mogelijk te reorganiseren en opnieuw te activeren voor een veilige en aantrekkelijke woonomgeving.
Veilige overlegvormen
Een opmerkelijk verhaal was dat van een VvE-lid dat besloot uit het bestuur te stappen wegens een onveilige sociale situatie. Dit geeft aan hoe belangrijk een veilige en vooral respectvolle communicatieomgeving is.
In de presentatie werd er op gewezen dat veilige overlegvormen essentieel zijn om vrijuit te kunnen discussiëren over toekomstige plannen zoals integrale renovatie en de stappen daar naartoe. WNR suggereert het houden van deze gesprekken tijdens informele bijeenkomsten, zodat formele besluiten bewaard blijven voor de Algemene Ledenvergadering (ALV).
Goed bestuur VvE sleutel tot succes
De voordelen van goed bestuur strekken zich uit van het verbeteren van de woonkwaliteit tot aan het waarborgen van de financiële gezondheid van het appartementencomplex. Uiteindelijk leidt dat tot waardevast en duurzaam vastgoed. De webinars van WNR benadrukten dat de verduurzaming van appartementengebouwen niet alleen een technische uitdaging is, maar vooral ook een bestuurlijke. Het is daarom essentieel dat elke VvE de noodzaak van goed bestuur omarmt en actief bijdraagt aan een leefbare, veilige en duurzame toekomst voor alle bewoners.
Transitie naar duurzaam beheer
Deze webinars gaven de deelnemers inspiratie voor een effectieve aanpak voor besluitvorming en implementatie van duurzaamheidsprojecten. Het doel van WNR is VvE’s te helpen bij hun transitie naar duurzaam beheer. Hiermee bevordert WNR niet alleen de verduurzaming van appartementencomplexen, maar ook de vorming van een betrokken club mensen die toekomstige uitdagingen aan kunnen.
Ter afronding van de webinars werden de deelnemers aangemoedigd om de opgedane kennis over het belang van goed bestuur van de VvE actief toe te passen binnen hun eigen vereniging.
Financiële en juridische experts kwamen in april 2024 samen voor een discussie over de potentiële rol van een calamiteitenfonds voor VvE’s. Dat moet duurzame renovatieprojecten binnen Verenigingen van Eigenaars versnellen. De deelnemers vertegenwoordigden verschillende marktpartijen en waren uitgenodigd door het EU-project CondoReno. De bijeenkomst had tot doel te verkennen hoe zo’n fonds de financiële risico’s van grootschalige renovaties van VvE’s kunnen verminderen.
Wat is een Calamiteitenfonds?
Een calamiteitenfonds voor VvE’s is een fonds om onvoorziene financiële risico’s te dekken die kunnen ontstaan tijdens grote renovatieprojecten. Zo kunnen onverwachte kosten worden opgevangen die voortkomen uit overschrijdingen van budgetten of noodzakelijke aanvullende studies. Het kan ook gaan om extra kosten door onvoorziene bouwtechnische problemen, of veranderingen in projectomvang.
De financiële buffer kan de druk op de financiële reserves van VvE’s verminderen. Dat kan de besluitvorming over het al dan niet starten van duurzaamheidsprojecten versoepelen. Door de risico’s te beperken, kunnen VvE-bestuurders met meer vertrouwen en minder financiële zorgen beslissingen nemen over de investeringen. Bovendien draagt het fonds bij aan een stabielere financiële planning. En dat is essentieel voor het langetermijnonderhoud en de waardeverhoging van eigendommen.
CondoReno expertmeeting
Deze bijeenkomst maakte deel uit van het LIFE-CondoReno project waaraan WNR meedoet, gefinancierd door de Europese Unie. In de context van dit project wordt het calamiteitenfonds gezien als een cruciaal instrument om de verduurzaming van appartementencomplexen te versnellen. Door middel van dit fonds kunnen VvE’s worden ontzorgd in het financiële aspect van renovaties. Dat kan de adoptie van noodzakelijke maar kostbare energie-efficiënte maatregelen stimuleren.
De bijeenkomst startte met een welkomstwoord door Walter van Steenis van Stichting WNR, die Erwin Mlecnik van de TU Delft verving wegens ziekte. De presentatie, ook geleid door hem, focuste op de kritische aspecten en voordelen van een calamiteitenfonds. Hij belichtte hoe zo’n fonds kan helpen om onverwachte kosten te dekken, waardoor de financiële lasten voor VvE’s verlaagd worden en dit investeerders meer zekerheid biedt. Met specifieke casestudies uit Brunssum en Nijmegen illustreerde hij de praktische toepasbaarheid en de uitdagingen.
Er volgde een dynamische discussie met beleidsmakers, financiële en juridisch experts en andere spelers die betrokken zijn bij het renoveren van appartementencomplexen met een VvE bestuur. De deelnemers waren enthousiast, bereid om mee te denken en goed voorbereid. De gesprekken wezen op een sterke betrokkenheid en bereidheid om actief bij te dragen aan het formuleren van praktische oplossingen. Er waren kritische vragen en constructieve dialogen over het nut en de haalbaarheid van het calamiteitenfonds.
Calamiteitenfonds kan risico’s renovatie VvE verkleinen
Er werd uitgebreid gediscussieerd over de voorwaarden waaraan het fonds zou moeten voldoen en de potentiële obstakels. Ook kwam aan de orde hoe bestaande subsidiegelden efficiënter ingezet kunnen worden om het fonds te ondersteunen.
Hoewel niet alle deelnemers volledig overtuigd waren van het calamiteitenfonds, was er algemene overeenstemming dat verdere analyse en onderzoek noodzakelijk zijn. De volgende stappen omvatten gedetailleerd vervolgonderzoek naar de specifieke risico’s en voordelen. Deels zal dat binnen het CondoReno project vallen, mogelijk zal aanvullend onderzoek nodig zijn.
Door het verlagen van risico’s en het verbeteren van financiële zekerheid, kan het calamiteitenfonds een sleutelcomponent worden in de strategie om renovatieprojecten sneller en efficiënter uit te voeren. De discussies en inzichten die tijdens deze bijeenkomst zijn opgedaan, zullen dienen als basis voor verdere ontwikkeling en implementatie van dit innovatieve fonds.
In de hedendaagse samenleving wordt duurzaamheid steeds meer een kernpunt van gesprek, met name in de woningsector. Op 14 maart 2024 kwamen experts, VvE-leden en andere geïnteresseerde partijen samen op het Wooncongres om een prangende kwestie te bespreken. Hoe kunnen we de verduurzaming en het aardgasvrij maken van appartementencomplexen versnellen, met bijzondere aandacht voor de complexe besluitvorming binnen VvE’s? Samenwerken om te verduurzamen met grote VvE betrokkenheid stond centraal in de workshop van WNR.
Ondanks ambitieuze doelstellingen en uitgebreide plannen blijft de voortgang in het realiseren van nieuwe woningen achter bij de verwachtingen. Het Wooncongres 2024 werd georganiseerd door Platform31 en de Technische Universiteit Delft. Het bood een platform om met de inzet van alle deelnemers, extra draagvlak te creëren voor de woonopgave. Het doel was onder meer om concrete oplossingen te bieden voor de vele woningzoekenden die Nederland rijk is. ’s Ochtend waren er plenaire presentaties, ’s middags was er keuze uit tien deelsessies over actuele thema’s. Elke sessie ging in op ontwikkelingen en oplossingen voor een deelthema.
De reis van VvE’s naar duurzaamheid
De sessie ‘Duurzame renovatie van appartementencomplexen met VvE’s: Vertrouwen in complexe besluitvorming’, boog zich over kritische vraagstukken in het verduurzamingsproces. Hoe betrekken we VvE-eigenaren actief bij de verduurzaming en transitie naar aardgasvrij wonen? Welke meerwaarde biedt het toevoegen van extra woningen aan de bestaande woningvoorraad? En welke cruciale rol spelen gemeenten en, in geval van gemengd eigendom, woningcorporaties in dit proces? Henk Visscher en Erwin Mlecnik van de TU Delft, Walter van Steenis van stichting WNR en Clarence Rose van Kennisinstituut KERN deelden hun inzichten en ervaringen samen te werken om het verduurzamen van VvE’s te versnellen.
Vertrouwen rode draad
De workshop die zij gaven binnen het LIFE-project CondoReno waarin zij samenwerken, benadrukte een cruciaal aspect van deze transitie: vertrouwen. Vertrouwen tussen VvE-leden, tussen VvE’s en dienstverleners, en vooral, vertrouwen in het proces. Want de transitie naar duurzame appartementencomplexen is geen gemakkelijke taak. Het vereist niet alleen een verandering in fysieke infrastructuur maar ook in de mindset. De VvE-Versnellingsagenda benadrukt dat de verduurzaming van de 12 miljoen Nederlandse woningen die onderdeel uitmaken van een VvE te traag verloopt. Dit wordt mede veroorzaakt door uitdagingen in besluitvorming, financiële ondersteuning, informatievoorziening en ontzorging van VvE’s.
Al veel praktische voorbeelden en kansen
Walter van Steenis en Clarence Rose deelden praktische ervaringen en benadrukten de kansen die samenwerking biedt. Het aanpassen van splitsingsaktes, het benutten van gemeentelijke ondersteuning en het creëren van een heldere routekaart voor VvE-leden, zijn enkele voorbeelden van hoe we barrières kunnen overwinnen. Ook was er aandacht voor het WNR-model, onze aanpak voor een energieneutraal gerenoveerde woning.
Optoppen kans voor appartementen
Speciale aandacht was er tijdens deze workshop voor de kansen van toevoegen van woningen door het zogenaamde optoppen. Dat wil zeggen dat je boven op een bestaand appartementencomplex nog één of twee lagen woningen toevoegt. Het grote voordeel voor gemeentes is in bestaande (binnenstedelijke) wijken extra woningen te creëren. Optoppen is relatief eenvoudig als je dat combineert met groot onderhoud en het verduurzamen van het bestaande appartementencomplex. Groot voordeel voor de VvE’s van die appartementencomplexen is er extra inkomsten komen om de renovatie te financieren. Een ander voordeel is dat je bijvoorbeeld een lift kan plaatsen en daarmee de woningwaarde van de appartementen vergroot, met een direct voordeel dat je langer zelfstandig kunt wonen. Dit is een voordeel waar ook gemeentes belang bij hebben, die ook in grote getale aanwezig waren op dit 11e Wooncongres.
Ook de woningcorporaties waren tijdens dit congres goed vertegenwoordigd. Woningcorporaties worden in de appartementencomplexen waar ze woningen verkocht hebben vanzelfsprekend lid van de VvE. Vaak met een stevige stem in de Algemene Leden Vergadering (ALV) omdat ze meerdere woningen bezitten. Voor woningcorporaties is dat niet altijd een eenvoudige positie en WNR kan daarbij een belangrijke rol spelen, zo bleek ook uit de kennisdeling tijdens dit Wooncongres.
Naar een duurzame toekomst
De uitdaging volgens de sprekers tijdens deze workshop? Het samenwerken om te verduurzamen en de VvE in dit proces mee te nemen, met een speciale rol voor dienstverleners, gemeenten en woningcorporaties bij gespikkeld bezit. Aangeboden oplossingen omvatten geïntegreerde woningrenovatiediensten, het benutten van kansen door samenwerking, integrale aanpakken, trainingen voor procesbegeleiders, en het overtuigen van leden met een woonlastenneutrale propositie. Het betrekken van zowel huurders als eigenaars bij dit proces is cruciaal, evenals het bieden van een duidelijk toekomstperspectief door gemeenten.
De weg naar duurzaamheid is bezaaid met uitdagingen, maar het congres heeft laten zien dat door samenwerking, innovatie en vooral vertrouwen, deze uitdagingen overwonnen kunnen worden.
Het Wooncongres 2024 onderstreepte het belang van flexibele woonoplossingen, kennisdeling en de impact van klimaatverandering op de woningmarkt. Deze thema’s sluiten naadloos aan bij de missie van WNR om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidstransitie, waarbij we samenwerken aan een toekomstbestendige woonomgeving. Laten we samenwerken aan het verduurzamen van VvE appartementencomplexen die comfortabel en gezond zijn en lage woonlasten hebben!
VvE Dingostraat geeft samen met WNR vorm aan een inspirerend verduurzamingsproject
Centraal in Nijmegen staat een appartementencomplex uit 1963, klaar voor een grote transformatie. Met 24 woningen – deels eigendom en deels verhuurd – wil de VvE Dingostraat haar complex integraal duurzaam renoveren, budgetneutraal en op termijn gasloos maken. Dat doet deze VvE in nauwe samenwerking met WNR. Ellen Barentz, voorzitter van de bewonerscommissie, vertelt over de uitgingen waar ze samen voor staan.
Die uitdagingen zijn niet gering. Uit het haalbaarheidsonderzoek van WNR bleek het gebouw niet van deze tijd. Het is niet energie-efficiënt door koudebruggen, slechte isolatie en verouderde kozijnen. Daarnaast gaat veel tijd en geduld zitten in de zoektocht naar financiering, het navigeren door de bureaucratische processen met de gemeente en het in acht nemen van de ecologische impact, zoals met vleermuizenonderzoek.
“We zitten nu in de mallemolen om dat voor elkaar te krijgen,” zegt Ellen. “WNR gaf in haar haalbaarheidsanalyse aan dat we de uitvoering met iedereen konden doen, inclusief WNR zelf. Unaniem kozen onze leden ervoor om ons door hen verder te laten begeleiden en ik ben daar heel blij over. WNR blijkt goed thuis te zijn in de materie. Ze hebben de technische know how en willen concrete resultaten boeken, voor de bewoners en voor het klimaat. Bovendien zeggen ze wat ze doen en doen ze wat ze zeggen. Het spreekt me erg aan dat WNR niets opdringt en samen houden we de vaart erin. Ik heb er veel vertrouwen in dat het gaat lukken.”
Creatief plannen
De VvE wil snel beginnen, ook omdat het vleermuizenonderzoek voor de muurisolatie extra tijd kost. Ellen probeert tijd te winnen door te kijken naar de volgorde van werkzaamheden, “want een raam en kozijn vervangen kan best,” zegt ze, “zonder dat je de vleermuizen in de weg zit.” Renovatie van het dak stond voor over twee jaar op het plan, maar dat wordt mogelijk naar voren gehaald, zeker als isolatie van de muren langer duurt. Over dit soort zaken heeft Ellen iedere twee weken contact met Egbert de Jong van WNR. “We bespreken dan onder andere wat we nodig hebben en hoe we kunnen versnellen.”
Doordachte financiering
De lening voor het hele project wordt betaald uit de VvE-bijdrage van de leden. De besparingen op de energierekening als gevolg van verduurzamingsmaatregelen gebruikt VvE Dingostraat voor het aflossen van die lening. Zo houden ze het project budgetneutraal.
Dit project kan andere VvE’s inspireren die voor soortgelijke uitdagingen staan. Ellens advies is duidelijk: vermijd dure quickscans, want die maken niet concreet wat er moet gebeuren. Zoek partners met diepgaande expertise en een bewezen staat van dienst. Ondertussen gloort in Ellens woorden een ‘supergebouw’ aan de horizon, “dat niet alleen geïsoleerd is, maar ook goed onderhouden.”
Samen bouwen aan een duurzame toekomst
De reis van VvE Dingostraat is meer dan een technisch project. Het toont hoe essentieel het is om samen te werken met een professionele verduurzamer zoals WNR. Met partners die niet alleen deskundigheid inbrengen, maar die ook hart voor het milieu hebben. Ellen Barentz en haar mede-eigenaars leggen de lat hoog voor duurzame renovatie, zelfs te midden van bureaucratische en financiële uitdagingen. De VvE Dingostraat zet koers naar een toekomst waarin duurzaamheid de norm is, niet de uitzondering.
