Klimaatverandering, hoge prijs van aardgas, aardbevingen in Groningen, oorlog in Oekraïne. Wat exact de oorzaak is weten we niet, maar steeds meer besturen van VvE’s willen met WNR in gesprek over het integraal renoveren, verduurzamen en aardgasvrij maken van hun appartementencomplex. In dit artikel een update van twee projecten waarin wij energieneutraal wonen haalbaar maken voor VvE’s, in het zuiden van het land en in de regio Ede.
Uit ervaring van onze samenwerkingspartners weten wij dat dit soort complexe projecten met VvE’s een lange doorlooptijd hebben, van drie tot soms zeven jaar vanaf het eerste kennismakingsgesprek tot en met de realisatie van de renovatie. Wij zijn dan ook trots op onze behaalde resultaten en zoomen graag op twee projecten in.
Designfase van start in het zuiden
Met een grote VvE in het zuiden van het land hebben we in een ongelofelijk korte tijd een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en hebben de leden van de VvE op basis daarvan besloten de tweede fase in te gaan, de designfase. In deze fase gaan we met alle betrokken partijen afstemmen om een aansprekend conceptontwerp neer te zetten. Daar horen een richtprijs en prestatiegaranties bij die worden opgenomen in een Intentieovereenkomst tussen de VvE en de beoogde uitvoerende partij. Tevens krijgt de VvE nog meer inzicht kosten en onderhoud.
Begeleiding VvE’s regio Ede
In opdracht van een gemeente in onze regio Ede hebben we in het afgelopen anderhalf jaar een aantal VvE’s begeleid in het besluitvormingsproces. Op een gezamenlijke ALV in 2021, helaas digitaal vanwege de Coronapandemie, hebben we alle informatie uit verschillende onderzoeken gepresenteerd en uitgelegd welke stappen we gaan zetten om tot meer inzicht te komen. Niet alle VvE leden beschikten over dezelfde informatie. Dat hebben we daarmee recht getrokken en we hebben het afgelopen jaar gebruikt om met de eigenaren in gesprek te gaan op een burendag. Dat was halen en brengen van informatie.
En er zijn meer onderzoeken uitgevoerd, onder andere naar de juridische en financiële situatie van deze VvE’s. Met een kernteam van (extra) berokken eigenaren zijn we dieper ingegaan op de verschillende mogelijkheden van verduurzamen, zonder de karakteristieke uitstraling van deze jaren ’50 portiekwoningen geweld aan te doen. Op de gezamenlijke ALV van dit jaar hebben ze allemaal ingestemd met voorbereiding van aansluiting op het warmtenet. Op één na gaan alle VvE’s door met de aanbesteding van een duurzame renovatie.
Energieneutraal wonen haalbaar maken
WNR is er trots op dat wij deze resultaten behalen en energieneutraal wonen haalbaar maken voor VvE’s. En dat slechts twee jaar na de oprichting van onze stichting zonder winstoogmerk, juni 2020. Met dank ook aan onze samenwerkingspartners, want zonder hen hadden we deze VvE’s met verduurzaming nooit zo goed op weg kunnen helpen.
Benieuwd wat wij voor uw VvE kunnen betekenen? Dat leest u hier.
TU Delft Bouwkunde student Stijn Olthof onderzocht voor zijn masterscriptie hoe gemeentes VvE’s beter kunnen stimuleren hun woningen te renoveren. Hoewel geen compleet antwoord voor de hele energietransitie geeft dit onderzoek aanbevelingen hoe gemeentes hun aanpak kunnen verbeteren. Voor zijn onderzoek (najaar 2021) interviewde Stijn WNR-directeur Walter van Steenis uitgebreid.
Het Parijs Akkoord uit 2016 en het Nederlandse Klimaat Akkoord uit 2019 zorgen voor een uitdagende missie voor de gebouwde omgeving: in 2050 energieneutraal en gasvrij. Met een grote leidende rol voor de gemeentes in ons land. Een groot deel van de woningvoorraad in Nederland hoort bij een Vereniging van Eigenaars (VvE) en van deze woningvoorraad is slechts 25% energiezuinig. Om tot een duurzame renovatie te komen moeten deze VvE’s een besluitvormingsproces doorlopen, en dat is meestal lang en traag. Gemeentes moeten manieren vinden om VvE’s te stimuleren om dit proces te doorlopen, omdat huiseigenaren verplichten niet kan. Dit onderzoek keek naar hoe gemeentes dit beter kunnen doen.
Aanpak grote gemeentes vergeleken
Voor het onderzoek is de aanpak van de gemeente Amsterdam, Rotterdam en Utrecht met elkaar vergeleken door de verschillende elementen waar die aanpakken uit bestaan te analyseren. Om data te verzamelen zijn interviews gehouden met betrokkenen van de verschillende gemeentes. Met deze analyse is vervolgens onderzocht hoe de gemeente Amsterdam zijn aanpak kan verbeteren.
Barrières voor VvE te renoveren
Ook is gekeken naar het besluitvormingsproces van VvE’s, de barrières die zij in dit proces tegenkomen en hoe de gemeente kan helpen bij het overwinnen ervan. Voor het onderzoek zijn drie verschillende barrières onderscheiden. Deze zijn samengevoegd om tot een generieke klantenreis te komen voor VvE’s. Door middel van interviews met betrokkenen van drie casestudies VvE’s in Amsterdam zijn de barrières in kaart gebracht. De aanpak van gemeentes moet zich focussen op hoe ze deze barrières overwinnen.
5 taken gemeente om te faciliteren
Als de gemeentes hun doelen voor de energietransitie willen halen moeten ze ervoor zorgen dat het VvE’s zo makkelijk mogelijk gemaakt wordt te renoveren. Omdat er weinig mogelijkheden zijn om dit te forceren, moet een gemeente zich als begeleider presenteren en de energietransitie en dat proces faciliteren. Hiervoor gelden vijf taken voor de korte termijn en lange termijn, zoals het plaatje laat zien. De eerste taak focust zich op het starten van projecten zodat er meer besluitvormingsprocessen worden gestart bij VvE’s. Een voorbeeld zijn de informatieavonden in de gemeente Utrecht in de verschillende wijken in de stad.
De tweede taak focust op het beter laten functioneren van het bestuur van VvE’s door ze de basis te leren van wat het betekent om een VvE te zijn. Dit kan door het aantal webinars dat nu al wordt gegeven uit te breiden. De derde taak helpt VvE’s met het overkomen van barrières in hun klantenreis. De gemeente Amsterdam kan VvE’s helpen bij het overkomen bij barrières en gidsen door hun proces. Voorbeeld is een VvE-loket in samenwerking met Stichting !Woon zodat er een centraal punt is voor het verspreiden van informatie voor VvE’s en voor het stellen van vragen. De vierde taak zorgt ervoor dat het makkelijker wordt om het besluitvormingsproces te doorlopen door op zoek te gaan naar algemene barrières en deze weg te nemen. Voorbeelden hiervan zijn een doorlopende lening voor VvE’s en het uitvoeren van het verplichte verkennende bodemonderzoek door gemeentes zelf te doen.
De vijfde taak bestaat uit verbeteren en intensiveren van de samenwerking en communicatie met andere actoren. Niet iedere gemeente zou zelf het wiel moeten uitvinden voor de energietransitie. Samenwerken met andere marktpartijen kan het mogelijk maken om VvE’s beter te helpen. Voor kleinere gemeentes met minder mogelijkheden is deze samenwerking erg belangrijk om toch hun doelen te halen.
Vervolgonderzoek gewenst
Dit onderzoek geeft aanbevelingen hoe gemeentes hun aanpak richting VvE’s kunnen verbeteren. Het is echter geen compleet antwoord voor de hele energietransitie. De opzet met marktpartijen en hoe deze samenwerking het best geregeld kan worden, kan verder worden onderzocht. Ook kan er vervolgonderzoek worden gedaan naar meer forcerende beleidsinstrumenten en andere typen VvE’s, want dit onderzoek ging over grotere VvE’s van meer dan 7 leden.
Benieuwd wat wij voor uw gemeente kunnen betekenen? Dat leest u hier.
We komen graag met u in contact als wij ook u op weg kunnen helpen in contacten met VvE’s, stuur een mail aan info@wnr.nu.
Op dinsdag 17 mei vond tijdens de Renovatiebeurs 2022 het seminar over renovatieprojecten bij VvE’s plaats. Directeur WNR Walter van Steenis gaf de presentatie: ‘Draagvlak binnen een VvE voor een integrale duurzame renovatie’. Aanbevolen voor VvE-leden, -besturen en – beheerders die ambities hebben hun appartementen te verduurzamen. En ook voor gemeenten, aannemers en andere zakelijk betrokken partijen. Een terugblik.
Wanneer een appartementencomplex onderhoud, groot onderhoud of zelfs een renovatie nodig heeft, grijpen veel VvE’s deze aanleiding aan als een kans om te kijken naar de mogelijkheden om te verduurzamen.
Waar start je met duurzame renovatie? De oplossingen en adviezen lijken overal te vinden, en staan mooi op papier. Maar wat werkt in de praktijk? En hoe sluit dat aan bij het budget en de wensen van bewoners?
In dit seminar keken een aantal experts naar de vraagstukken en voorbeelden die VvE’s aangaan. Naast een schets waar VvE’s zoal tegenaanlopen is dieper ingegaan op een van de financieringsmodellen en concepten om deze om op te kunnen schalen in zowel de verduurzaming als renovatie van appartementencomplexen. En hoe wordt het proces geborgd, zodat het proces van de klant ook soepeler, sneller en slimmer verloopt, tijdens de duur van de renovatie maar ook daarna.
De tips en adviezen van Walter van Steenis:
3 aandachtspunten die resultaat geven
Om het renoveren van appartementencomplexen met een VvE te versnellen zijn drie partijen belangrijk. Uiteraard de VvE-bestuurders zelf als opdrachtgever en de bouwbedrijven gespecialiseerd in renovatie, maar ook de gemeente speelt een cruciale rol.
Als je iets koopt wil je geen onnodig risico lopen, garantie is daarbij belangrijk. Voor VvE besturen geven wij een extra garantie: de energieprestatie garantie.
Goede samenwerking (en de wil daartoe!) is de basis. In opdracht van de gemeente Wageningen heeft WNR voor 18(!) kleinere VvE’s met zes woningen het proces begeleid. Het kan, echt!
Dialoog en draagvlak
Om succes te hebben met een woonlastenneutrale renovatie zijn dialoog en draagvlak noodzakelijk om tot besluitvorming te komen, stelde Walter van Steenis. Goede begeleiding van het complete proces van a tot z is essentieel. Iedere vertraging heeft risico’s die op dit moment direct tot prijsstijgingen leiden. Dat zijn prijsstijgingen die gelijk een blokkade opwerpen bij consumenten waar iedere euro per maand telt.
Dit zeggen de VvE’ers die aan de slag zijn
VvE bestuurder in Amsterdam Bos en Lommer: ‘Voor ons is duurzaamheid erg belangrijk.’
VvE bestuurder in Amsterdam Kattenburg: ‘Het is makkelijk dat WNR alles regelt.’
VvE bestuurder in Amsterdam Bos en Lommer: ‘De buurt knapt op, de woningen van de corporatie, de wegen en het groen. Wij staan stil en raken achter.’
Zet woonlastenneutraal centraal
WNR stelt woonlastenneutraal centraal. Om verduurzamen en aardgasvrij maken voor álle VvE-bewoners bereikbaar te maken. WNR heeft daarvoor ook gekozen omdat dit de dialoog met de VvE leden op een prettige manier start, aldus Van Steenis. Veel efficiënter dan een gesprek over scenario’s met verschillende technieken en prijskaartjes.
Het gaat niet om de techniek, het gaat om de mensen die er wonen en de partijen die hier direct bij betrokken zijn.
Over de oplossingen van WNR voor de VvE kun je hier meer lezen.
Bestuurders van VvE’s (verenigingen van eigenaars) hebben het zwaar. De noodzaak om te renoveren en verduurzamen om van het aardgas af te gaan neemt toe. De maatschappelijke druk voor concrete stappen wordt groter en de vraag van de bewoners om meer comfort en lagere energiekosten groeit. Maar de financiële reserves van een VvE zijn vaak belabberd blijkt uit onderzoek. De beste insteek is om niet direct over techniek te gaan praten als je wilt verduurzamen, maar over het woonplezier van de mensen. Steek in op vertrouwen in de toekomst én elkaar.
Vorig jaar werd WNR benaderd door een VvE bestuur dat er van overtuigd was dat er iets moest gebeuren, maar het zelf niet voor elkaar kreeg om deze boodschap goed over te brengen op de VvE leden. Met provinciaal subsidiegeld was een uitvoerige energiescan gemaakt, waarbij drie scenario’s werden gepresenteerd. Van een zeer behoudend voorstel gericht op faseren en uitstel, tot een zeer vooruitstrevend voorstel, met een nul op de meter oplossing. En nog één voorstel dat er tussenin lag.
De investeringsbedragen liepen uiteen van een half tot wel acht miljoen euro voor dit appartementencomplex met 100 woningen. De algemene ledenvergadering (ALV) verliep chaotisch, ieder scenario had voor- en tegenstanders. Ter plekke werden nog meer alternatieven verzonnen, op basis van aannames en pseudo wetenschap.
Schep duidelijkheid over proces en techniek
Tijdens ons eerste kennismakingsgesprek met dit VvE bestuur bleek dat er veel onduidelijkheid was. Er was een grote groep bewoners die zich gepasseerd voelde omdat ze er niet vanaf het begin bij berokken was. Dat bleek eigenlijk wel te kloppen: het bestuur had zelf het besluit genomen om dit onderzoek te starten. De kosten van het onderzoek was gesubsidieerd, dus een ALV besluit leek niet noodzakelijk.
De discussie ging over technische mogelijkheden die wel of niet achterhaald zouden zijn, of dat het binnenkort niet meer nodig was door nieuwe technische innovaties. Verder waren de kosten van de investeringen netjes op rij gezet, alleen ontbrak het aan een goed gefundeerde berekening van de opbrengsten. De besparing op energiekosten kan enorm zijn, het comfort verbetert en de woningen zouden zo aantrekkelijk worden dat de marktwaarde zou stijgen. Over het woonplezier ging het niet echt.
Renovatie gaat over woonplezier
De oplossing in discussie en trajecten als deze is in eerste instantie om niet over techniek te praten, want de investering in een renovatie gaat niet over techniek. Het gaat over het woonplezier van mensen en het gaat om vertrouwen in elkaar en de toekomst. Het gaat om kosten en vooral opbrengsten. Wij noemen dat total cost of ownership (TCO). Daarbij kijken we uiteraard naar de totale investering, maar ook naar de besparing op de energiekosten en, wat heel belangrijk is en vaak vergeten wordt: de kosten van het onderhoud.
Wanneer een VvE de investering niet uit eigen middelen kan financieren zoeken we naar andere oplossingen, zoals een lening aan de VvE. De kosten voor rente en afschrijving nemen we uiteraard mee in de totale rekening, het voordeel is dat de VvE de lening aangaat en niet de individuele bewoners, waardoor het geen belemmering is bij verkoop van de woning.
Kosten per maand per woning inzichtelijk
De kosten en opbrengsten worden teruggerekend naar kosten per maand per woning, zodat iedere bewoner goed kan beoordelen wat het – naast woonplezier – voor hem of voor haar betekent. Deze onderzoeken worden uitgevoerd door erkende professionals, wat noodzakelijk is voor het vertrouwen. Een ander belangrijk aspect is de garantie op de energieprestatie. WNR geeft dertig jaar garantie op het energieverbruik voor verwarming van de woningen van de VvE.
Maak een vrijblijvende afspraak
Ben je nieuwsgierig geworden naar wat WNR voor jullie VvE kan betekenen? Neem contact op voor een kosteloos kennismakingsgesprek via info@wnr.nu, of download eerst de brochure.
“Het verwarmen van mijn huis wordt onbetaalbaar en ik kan er niets aan veranderen want ik woon in een appartementencomplex. Het VvE bestuur doet niets aan isolatie en eigenlijk doen ze sowieso niet veel, want er moet nodig geschilderd worden”. Herkenbaar? Je kan hier als bewoner zelf wat aan doen: pak het initiatief en ga met je VvE buren in gesprek om draagvlak te creëren voor isolatie en renovatie. Anders is je geld straks op, maar de maand nog niet voorbij.
Wat je zelf kan doen is eigenlijk heel veel. Zelf in het bestuur, of zelf met je VvE buren in gesprek. Pak het initiatief, neem je buren mee en werk gezamenlijk een concreet en haalbaar plan uit. Jouw enthousiasme kan het verschil maken!
Binnen je eigen woning kan je ook het nodige doen, er zijn talloze maatregelen te nemen in je woning, zie bijvoorbeeld op onze website Woontlekker. Met de tips in de blogs op de site los je het echte probleem niet op, daar is meer voor nodig en dat begint met een gesprek met de buren.
Samen met je VvE-buren aan de slag
Woon je in een appartementencomplex dan koop je het recht om daar te wonen en ben je gezamenlijk met de andere VvE leden eigenaar van het gehele appartementencomplex. Je bent dus ook gezamenlijk verantwoordelijk voor goed beheer en onderhoud. Heb je een idee hoe het anders of beter kan, dan moet je in gesprek met de buren, de andere leden van de VvE. Wacht daarmee niet tot de volgende Algemene Leden Vergadering, dat duurt te lang en die is bedoeld voor het nemen van besluiten. Voordat je in de ALV een besluit kan nemen is er al veel gesproken en onderzocht.
Je kan ook je vraag aan het bestuur van de VvE stellen, misschien werkt dat. Het hangt sterk af of die vraag vaker gesteld wordt en ook hoe actief het bestuur is. Als je echt iets wil, het echt belangrijk vindt, ga dan zelf aan de slag. Misschien biedt jouw VvE de mogelijkheid om daar een commissie voor op te richten en anders noem je het gewoon een werkgroep.
Draagvlak creëren om je doel te bereiken
Het begint met een doel, wat wil je realiseren en wat is er voor nodig. ‘Het geld is op, de maand nog niet voorbij’ schreef ik en daarmee doelde ik op de enorm gestegen prijzen om je woning te verwarmen. De kranten staan er de afgelopen maanden bol van. En terecht, er is in korte tijd een nieuwe vorm van armoede ontstaan, de energiearmoede.
Het antwoord hierop is isoleren, isoleren, isoleren, dus een grote renovatie aan je appartementengebouw. Hoe ga je hierover het gesprek beginnen? Begin het gesprek met je naaste VvE buren, of met de mensen die je vaak tegenkomt in het gebouw en vertel bijvoorbeeld wat je in het nieuws hebt gehoord. In dit geval over de stijgende kosten voor het verwarmen van je woning. Vertel wat dat met je doet en vraag hoe de ander dat beleeft. Gaat het alleen om de prijs van aardgas, of ook de zorgen om de inwoners van de provincie Groningen die met de schade aan hun woningen zitten?
Of zoek je het in de wereldpolitiek met de vraag hoe afhankelijk wij van Rusland willen zijn? Natuurlijk hoor je een van je buren gelijk zeggen dat waterstofgas de oplossing is en misschien ben jij dat zelf wel. Iedereen heeft zijn eigen beleving en eigen waarheid. Breidt deze gesprekken uit zodat het gaat leven binnen jouw appartementencomplex.
Het belang van een ijzersterk VvE bestuur
Als het gesprek op gang is gebracht ontstaat er draagkracht om het serieuzer aan te pakken. Het wordt tijd voor onderzoek en daar kan iedereen op zijn eigen wijze aan mee doen. Het wordt nu ook tijd dat het VvE bestuur aanhaakt, voor zover dat nog niet het geval was.
Als tussenstap wil ik graag het belang van een goed VvE bestuur noemen, stichting WNR heeft zelfs een cursus voor VvE bestuurders mee ontwikkeld. Het VvE bestuur heeft een belangrijke positie en draagt de verantwoordelijkheid voor een goed beheer van het appartementencomplex. Zijn alle VvE leden en uiteraard het bestuur zelf zich daar bewust van? Is er een voltallig en gemotiveerd bestuur, worden vergaderingen tijdig ingepland en worden de besluiten in de ALV genomen zoals vastgelegd in de statuten.
Concreet resultaat
De dialoog begint nu serieuze vormen aan te nemen en dat betekent dat het een echt project wordt. Spreek met je VvE buren af hoe je dat aanpakt, hier speelt het bestuur een cruciale rol. Het is tijd om uitgebreider onderzoek te doen naar de oorzaak en mogelijke oplossingen. Laat je daarbij goed adviseren, als je dat professioneel aanpakt kost het geld. Heeft het VvE bestuur daar voldoende mandaat voor of is daar eerst een formeel besluit in de ALV voor nodig? Op zich is dat geen probleem. Eigenlijk is het juist goed: dan spreek je duidelijk met elkaar af welke richting je op gaat, wat je doel is en hoeveel geld daarvoor beschikbaar is. Met een stappenplan of routekaart kan je duidelijk aangeven wat de planning is zodat de bewoners weten hoe het project vordert en wanneer welk resultaat concreet bereikt wordt.
Geen tijd te verliezen
Houdt er rekening mee dat een dergelijk proces veel tijd kost. Tijd om onderzoek te doen en natuurlijk vergaderingen om formele besluiten te nemen. En niet te vergeten: veel leuke gesprekken in de wandelgangen! Zoek advies en ondersteuning als dat nodig is, ook voor het begeleiden van het proces is dat mogelijk. Als het, zoals in bovenstaand voorbeeld, gaat om verduurzamen en van het aardgas af, dan gaat het om de energietransitie en heeft de gemeente als regievoerder er belang bij. Veel gemeentes stellen vanuit haar zorgplicht subsidiegeld beschikbaar om VvE’s te ondersteunen. Ga daarover in gesprek met je gemeente, bijvoorbeeld via het energieloket van je gemeente.
Hier lees je meer over de oplossingen die WNR de VvE biedt. Wil je meer weten over de mogelijkheden voor jouw VvE neem dan gerust contact met mij op via info@wnr.nu of bel 0318 – 698 437. Wij helpen je graag op weg!
Van vrijdag 12 tot en met zondag 14 november doe je duurzame inspiratie op tijdens Huis & Energie in Expo Haarlemmermeer. Het is de grootste beurs voor duurzame energie en duurzaam wonen in ons land. Stichting WNR is present op de vrijdagmiddag met een korte presentatie over de uitdagingen voor de VvE die wil verduurzamen.
Tijdens de drie beursdagen is er een uitgebreid lezingenprogramma. Stichting WoonlastenNeutraal Renoveren (WNR) geeft op vrijdagmiddag van 15:20 tot 15:40 de presentatie ‘Grip op verduurzaming van de VvE’. Het verduurzamen van appartementen, wat betekent dat voor een Vereniging van Eigenaars? Het gaat over de kwaliteit en de uitstraling van de woningen, maar ook over het belang van een goede relatie met je buren. Walter van Steenis, directeur van stichting WNR vertelt je er meer over in deze korte presentatie.
Van zonne-energie, tot verlichting en subsidies
En als je dan toch op Huis & Energie bent, maak dan meteen kennis met bedrijven uit de volgende 8 sectoren:
Zonne-energie
Duurzaam verwarmen
Slimme verlichting
Woningisolatie
Ventileren & koelen
Elektrisch vervoer
Financiën & subsidies
Duurzaam wonen
Duurzaam Droomhuis
Mis vooral niet het Duurzaam Droomhuis, een levensgrote modelwoning vol duurzame producten: zonneboilers, inductiekookplaten, isolatie en voor de deur een elektrische auto. Op het adviesplein zitten onafhankelijke experts van Milieu Centraal klaar om alles te demonstreren en uit te leggen.
![Hoe gemeente VvE nog beter stimuleert te renoveren [masterscriptie]](https://wnr.nu/wp-content/uploads/2020/06/IMG_8130-uitsnede.jpg)
