Het verduurzamen van appartementen, wat betekent dat voor de VvE, de Vereniging van Eigenaars? Stichting WNR vertelt je er over meer in het webinar ‘Grip op de verduurzaming van de VvE’ op 2 óf op 3 november 2021. In een uur praten we je bij over de uitdagingen voor jouw VvE .

Als je huiseigenaar bent is het logisch dat je zorgvuldig met je huis omgaat en er goed voor zorgt. Dat kost geld, maar het geeft ook veel comfort en woonplezier. Goed onderhoud is ook bepalend voor de waarde van je woning en die kosten verdien je bij verkoop deels weer terug. Afhankelijk van de huizenmarkt, uiteraard, maar zeker in relatie tot de woningen in je omgeving.

Je kunt hier de samenvatting van de opname bekijken:

Ben je de bezitter van een appartement dan heb je formeel geen huis gekocht maar het recht om een deel van een appartementencomplex te bewonen. Met de verplichting om collectief zorg te dragen voor de instandhouding van het volledige wooncomplex. Om dit collectief goed te organiseren is een Vereniging van Eigenaars (VvE) in het leven geroepen. Iedere eigenaar van een appartement is verplicht lid van die VvE. Hoe besluiten exact genomen wordt, wie welk stemrecht heeft en meer ‘huishoudelijke’ afspraken over het beleggen van een Algemene Leden Vergadering (ALV) zijn vastgelegd in de statuten, ook wel de akte van oprichting, al dan niet aangevuld met een huishoudelijk reglement.

Hoe doe je dat dan als je in een appartementencomplex woont en je woning onderdeel is van een groter geheel?
Laat je dan anderen beslissen over de staat van onderhoud van je woning of wil je daar zelf ook wat over te zeggen hebben?

Dat kan, dat recht heb je, want iedere eigenaar is verplicht lid van de VvE en alle besluiten worden genomen tijdens de ALV. Iedere VvE heeft een bestuur. Het bestuur is verantwoordelijkheid voor het periodiek organiseren van de ALV conform de spelregels die in de statuten zijn vastgelegd. Vaak heeft een VvE ook een beheerder, een organisatie die de ALV’s faciliteert en financiële administratie uitvoert. De VvE beheerder adviseert, maar is niet diegene die beslist over

Verduurzamen van de VvE gaat over relaties

In het webinar ‘Grip op de verduurzaming van de VvE’ gaat Stichting WNR in op het belang van een goede relatie met je buren over de uitstraling en kwaliteit van je woning. En op het belang van een goede ALV, de rol van de VvE beheerder en het belang van een gedegen bestuur als je als VvE wilt verduurzamen. Tevens geven we tips hoe je jouw mening geeft en waar je op kan letten of het wooncomplex goed beheerd wordt. Denk daarbij aan het belang van een gedegen MeerJaren OnderhoudsPlanning (MJOP).

Tijdens het webinar komt aan de orde:

• De opgave van de energietransitie voor de VvE
• Hoe organiseer je als vereniging grote en complexe aanpakken
• Voldoen aan nieuwe Wet Bestuur en Toezicht Rechtspersonen
• Praktische voorbeelden van energieneutraal verduurzaamde VvE’s
• Vragenronde

Sprekers zijn direct betrokkenen bij stichting WNR: Egbert de Jong (voorzitter) en Walter van Steenis (directeur).

Kennis opdoen en positie versterken

Stichting WNR organiseert dit webinar voor VvE-besturen die werk maken van hun uitdagingen. Na deze online bijeenkomst heb je beter in beeld wat de uitdagingen zijn voor jouw VvE als je wilt verduurzamen. Als VvE-bestuur doe je niet alleen belangrijke kennis op. Je kunt er ook je positie mee versterken en daarmee de besluitvaardigheid van de VvE in zijn geheel.

WNR pakt de opgave om woningen te renoveren en verduurzamen in Nederland groots aan. Wij willen een aanzienlijk deel van de 7 miljoen woningen die voor 2050 van het aardgas af gaan renoveren en een duurzame toekomst geven. Dat doen we uiteraard niet alleen, daar hebben we hulp, kennis en ervaring bij nodig. Na de succesvolle uitgifte in 2020 geeft WNR in 2021 opnieuw obligaties uit voor leden van zustervereniging DNA in de bouw. Voor hen een unieke kans om te participeren en de ambities van WNR te ondersteunen.

Na de start in 2020 staat de WNR Methode. We zijn met meerdere VvE’s in gesprek en de eerste haalbaarheidsonderzoeken zijn afgerond. Het zijn stuk voor stuk trajecten die veel tijd kosten. Dat is niet erg, we hebben er vertrouwen in dat wij een groot deel van deze projecten ook gaan renoveren. Om voldoende potentiële klanten te benaderen hebben we goed opgeleide mankracht nodig en meer budget voor marketing. Deze sterke groeifase wordt scale up genoemd. Naast het rendement, een beperkte ‘winst’, die we op de eerste projecten hebben gemaakt, de investering uit de eerste en nu ook de tweede obligatieronde, zijn we in gesprek met financiers die hierin gespecialiseerd zijn.

Obligatie unieke kans om te participeren

Om aan voldoende startkapitaal te komen is het belangrijk dat we het vertrouwen krijgen van een scale up financier. Zo’n financier kijkt naar de product/markt combinatie, maakt een inschatting van kansen en bedreigingen, en kijkt naar de hoeveelheid beschikbaar ‘eigen’ kapitaal. Dat is dus het geld dat wij zelf inleggen. Voor leden van de vereniging DNA in de Bouw, een unieke tweede kans om te participeren in WNR. Er zijn voor dit jaar drie opties om uit te kiezen. De rente is iets lager dan bij de eerste uitgifte, maar is nog steeds riant te noemen vergeleken bij de rente op spaarrekeningen, die voor de grote spaarders zelfs nog steeds negatief is.

De obligatieovereenkomst gaat in per 1 december 2021 en heeft een looptijd van vijf jaar. Op basis van een mini onderzoek onder leden van DNA in de bouw gaan wij ervan uit dat eenieder hier een keuze uit kan maken. De kans op samenwerking met WNR in projecten, of later bij een concrete opdracht tot renovatie in een consortium, staat los van deelname in deze obligatielening.

Heb je interesse WNR te ondersteunen?

Als je lid bent van DNA in de bouw (of het wilt worden!) dan vinden wij het super als je ons met een obligatie wilt ondersteunen!

Je kunt hier de obligatievoorwaarden inzien, de obligatieovereenkomst en een Akte van sessie waarmee een afgenomen obligatie worden overgedragen aan een andere partij.

Op deze pagina kun je alles nog eens rustig nalezen en vind je ook het inschrijvingsformulier.

Reageer voor maandag 25 oktober 2021 met hoeveel obligaties en van welke (nominale) waarde je wilt deelnemen. Dan starten wij de procedure op die we 1 december financieel afronden.

Naast het verwerven van kapitaal voor investering in de groei zijn we ook in gesprek met partijen om een strategische samenwerking op te zetten. Het gaat dan om samenwerking op gebied van marketing, maar ook het gezamenlijk inschrijven op aanbestedingen van de overheid.

Energietransitie, Transitievisie Warmte, wijkuitvoeringsplannen, geen aardgas meer. Wat betekent dat voor de Vereniging van Eigenaars? Stichting WNR vertelt je er meer over in het webinar op 8 juni. In anderhalf uur praten we je bij over de uitdagingen voor jouw VvE als je wilt verduurzamen.

De verantwoordelijkheid van een bestuur van een Vereniging van Eigenaars is aanzienlijk. Een VvE heeft een belangrijke rol bij het in stand houden van het appartementencomplex, technisch, organisatorisch en financieel. De energietransitie maakt het er voor de VvE niet eenvoudiger op. Je moet immers rekening houden met toekomstige ontwikkelingen die nog niet volledig te overzien zijn.

Het huishoudboekje van de VvE illustreert de gezondheid van de VvE. Het is een belangrijk fundament voor het langjarig in stand houden van het appartementencomplex. Bovendien: het behoud van je woning als onderdeel van een appartementencomplex heeft sterke invloed op je woonplezier. Nog los van de waardeontwikkeling van het vastgoed, je woning, je eigen vermogen. Alle reden dus om hiermee serieus om te gaan.

Tijdens het webinar komt aan de orde:

• De opgave van de energietransitie voor de VvE
• Hoe organiseer je als vereniging grote en complexe aanpakken
• Voldoen aan nieuwe Wet Bestuur en Toezicht Rechtspersonen
• Praktische voorbeelden van energieneutraal verduurzaamde VvE’s
• Vragenronde

Sprekers zijn direct betrokkenen bij stichting WNR: Clarence Rose, Carl-peter Goossen, Egbert de Jong (voorzitter) en Walter van Steenis (directeur). De bijeenkomst is deels interactief en er is ruimte voor vragen.

Praktische informatie

Het webinar wordt gegeven op 8 juni 2021 van 19:30 tot ca 21:00 uur.

Doe je met andere bewoners of betrokkenen mee? Laat iedereen zich individueel aanmelden.

Op de dag van het webinar ontvangt iedereen die zich vooraf heeft aangemeld rond 12 uur de mail met een link naar de Zoom-meeting (houd de spambox in de gaten). Aan de deelname zijn geen kosten verbonden.

Kennis opdoen en positie versterken

Stichting WNR organiseert dit webinar voor VvE-besturen die werk maken van hun uitdagingen. Na deze online bijeenkomst heb je beter in beeld wat de uitdagingen zijn voor jouw VvE als je wilt verduurzamen. Als VvE-bestuur doe je niet alleen belangrijke kennis op. Je kunt er ook je positie mee versterken en daarmee de besluitvaardigheid van de VvE in zijn geheel.

Stichting WNR (WoonlastenNeutraal Renoveren) en Segon hebben medio april officieel hun samenwerking bekrachtigd. Tezamen ontwikkelden zij voor VvE’s de baanbrekende bouwmethodiek die energieprestaties tot 30 jaar garandeert, gekoppeld aan langjarige financiering met lage rente. WNR garandeert de prestaties van de renovaties, Segon geeft de randvoorwaarden voor financiering vorm. Met de ondertekening onderstrepen zij maximaal in te zetten op gezamenlijke projecten. Het eerste project onder deze afspraken zijn de 6 flats aan de Pettelaarseweg in ‘s Hertogenbosch.

De samenwerking is voortgekomen uit de renovatie bij de VvE Ellen in Assen. Dit is de eerste VvE in Nederland waar in 2018 een woonlastenneutrale verbouwing is uitgevoerd, op basis van een vergaande verduurzaming en aardgasvrije aanpak. De bewoners betalen gemiddeld per maand ongeveer hetzelfde als vóór de verbouwing. Voor de renovatie van hun woningen hebben experts van WNR en Segon in samenwerking met het bankwezen, de gemeente en provincie een zeer innovatieve financieringsconstructie ontwikkeld: het Asser Servicekostenmodel (ASM).

Beproefde bouwmethodiek

Het ASM-concept vormt de financiële basis van de WNR-bouwmethodiek: financiering van de VVE, en niet van de individuele bewoners, gekoppeld aan lange termijn prestatiegaranties en met een doordacht bouwconcept gebaseerd op het passiefhuis principe. Dit minimaliseert het onderhoud en de energetische prestaties leiden tot 90% warmtereductie per woning. Zo krijgt zowel de financier als de appartementshouder nog meer zekerheid dat de woonlasten beheersbaar blijven. 

Belangrijk is bovendien dat de VvE als rechtspersoon wordt gefinancierd en niet de individuele eigenaar, bewoner of belegger. Dit levert aanzienlijke voordelen op bij de organisatie, de communicatie, de financiering en de juridische afwerking. Door de integrale aanpak gecombineerd met de lange termijn garanties neemt de zekerheid toe. 
De visie en jarenlange ervaring van een verscheidenheid aan experts van WNR en Segon komt in deze aanpak tot uitdrukking. Het is de oplossing om te verduurzamen, voor lokale overheden, verenigingen van eigenaren, corporaties en private gebouweigenaren. Het geeft bewoners perspectief op een toekomstgerichte woning die geen last meer is maar een lust wordt. WNR verbindt hier een 30-jarige prestatiegarantie aan, indien men voldoet aan het WNR-keurmerk.

Renovatie 6 flats Pettelaarseweg 

Met de recent bekrachtigde strategische samenwerking willen WNR en Segon duurzame renovaties versnellen. Het eerste project dat zij onder de gemaakte afspraken uitvoeren zijn de 6 flats aan de Pettelaarseweg in ‘s Hertogenbosch. De haalbaarheidsstudies voor de renovaties worden momenteel besproken. Er blijkt uit dat maatwerk noodzakelijk én gewenst is. Standaardiseren is belangrijk om de kosten te beperken, het maatwerk is noodzakelijk omdat niet iedere (achtergrond van een) pand identiek is en ook de wensen en behoeften van de bewoners niet. 
De klanttevredenheid staat centraal in de aanpak van beide partijen en daar biedt de WNR-methode tal van mogelijkheden voor. 

Appartementen waar het fors tocht, of koude vloeren. De behoefte om te verbeteren is bij veel VvE’s groot. Energie besparen is natuurlijk een veelgenoemd argument, vaak speelt ook mee dat het huidige comfort ver onder de maat is. Als VvE kijk je naar de waarde van je ‘vastgoed’ en die is mede afhankelijk van de directe omgeving. Zo blijkt wijkvernieuwing in Amsterdam West een VvE-bestuur te inspireren aan de slag te gaan.

Uit de analyse waarom wij aan tafel komen voor renovatie van VvE-appartementen blijkt dat de reden om met WNR in gesprek te gaan zeer divers is. In gesprek met de VvE-bestuurders komt altijd ter sprake hoe en wanneer ze van het aardgas af gaan. Zelden is de eerste vraag van de VvE dat ze van het aardgas af willen en hoe ze dat moeten aanpakken. Alleen als een VvE het eerste vooronderzoek heeft belegd bij een commissie duurzaamheid is dat nog wel eens de insteek van het gesprek. 

Monopolist

De vraag van het warmtenet af te willen, komt wel vaker voor. De macht van een monopolist geeft veel emotie en deels ook terecht. De koppeling van het tarief aan de aardgasprijs was ooit een rechtvaardig uitgangspunt, maar vandaag de dag niet meer.

Make-over VvE vastgoed

Het kan ook heel anders. In Amsterdam West raakte WNR in gesprek met een VvE-bestuur dat zag dat de gemeente de wijk aanpakt, de straten opknapt en het groen grondig vernieuwt. De woningcorporatie was aan de slag met grondige renovatie van haar appartementencomplexen. Een complete ‘make over’ van de wijk dus en dat was voor deze VvE aanleiding om ook stappen te ondernemen. 

Stilstand is achteruitgang

Als VvE kijk je naar de waarde van je ‘vastgoed’ en die is mede afhankelijk van de directe omgeving. “Stilstand is achteruitgang” was in Amsterdam de conclusie en als je dan toch aanpakt, dan integraal en van het aardgas af, zodat je er weer een jaar of dertig tegen kan!

Koploper worden vanuit slechte positie

We spreken ook VvE-bestuurders die met de handen in het haar zitten. Groot onderhoud is dringend noodzakelijk, maar de financiële middelen zijn niet beschikbaar. Helaas komen we veel VvE’s tegen waar ‘het huishoudboekje’ niet op orde is. Dat inzicht is pijnlijk en het kost ook de nodige tijd om deze boodschap bij alle leden van de VvE te laten doordringen. Als dat besef er is liggen er ook weer hele mooie kansen. Groot onderhoud combineren we dan met een enorme verbetering van het appartementencomplex. Betere isolatie, triple glas en nieuwe installaties, uiteraard zonder aardgas, in combinatie met asbestsanering, aangepast aan de laatste eisen brandveiligheid en liefst ook nog andere woonwensen. Daarna zijn de woningen weer super aantrekkelijk en kunnen makkelijk tientallen jaren mee. De energiebesparing tot wel 90% geeft ruimte om een groot deel van de kosten van aflossing en rente te betalen. Het comfort is aanmerkelijk verbetert en uit onderzoek blijkt ook dat de verkoopprijzen van de woningen stijgen.

VvE, wat zijn je woonwensen?

Hoe staat jouw appartementencomplex erbij en wat zijn de woonwensen van jullie leden? Is er een visie en lijkt die onbetaalbaar? Neem contact op met WNR om de mogelijkheden te bespreken.

In de recent gestarte Urbancast is Walter van Steenis te horen, directeur van WNR. Dit is een maandelijkse podcast van Urban-Innovators: een online platform waar kennis delen en vraagstukken oplossen binnen bouwend en civiel Nederland centraal staat. In de Urbancast vertelt Walter waarom VvE’s woonlastenneutraal renoveren zo interessant is en waar WNR kansen ziet. Walter’s verhaal – ook over zichzelf – hoor je in #2, hier alvast de opwarmer.

TCO-tool: stabiele factor in de switch

De weg naar een baan als duurzaamheidsadviseur verliep voor Walter bijzonder, vertelt hij in de Urbancast. Hij heeft namelijk een opleiding in autotechniek gevolgd, en later andere interesses ontwikkeld. Al is de switch hem niet geheel vreemd: de TCO-tool is een methodiek die bij auto leasen ook veel aanbod komt. Nu gebruikt hij deze om berekeningen te maken voor duurzame renovaties. Duurzaamheid heeft Walter overigens altijd al belangrijk gevonden: vanaf zijn eerste huurwoning is hij al bezig met energiekosten. 

Een paar jaar geleden had Walter een realisatiemoment dat het niet goed ging met het klimaat. Dit was het moment voor hem aan de slag te gaan als adviseur en ook in de politiek actief te worden. Als adviseur merkt hij dat mensen wel graag advies willen hoe ze hun huis kunnen verduurzamen, maar dat mensen het vervolgens lastig vinden om tot daden over te gaan. 

Waarom VvE’s verduurzamen?

De vraag waarom VvE’s zo interessant zijn werd aan Walter meerdere keren gesteld in de Urbancast. Hij heeft er een heldere uitleg voor: omdat dit een verzameling van woningeigenaren is. Van zo’n homogene groep kun je het gemiddeld energieverbruik bepalen. Dit is belangrijk, want WNR garandeert – na haalbaarheidsonderzoek – een energieverbruik voor de komende 30 jaar. Na de renovatie kan hier gemiddeld 90% op bespaard worden, en dat is ook de reden dat de bank een scherpe rente kan aanbieden. 

Daarnaast wordt gekeken naar het meerjarenonderhoudsplan en de huidige en nieuwe situatie. Doordat alles vernieuwd is, zullen je onderhoudskosten de komende jaren ook laag zijn. Deze twee componenten samen maken dat je het woonlastenneutraal kan doen, mits het moment natuurlijk is.

Natuurlijk moment

Daarnaast hebben VvE’s ook een gezamenlijk natuurlijk moment. Dat doet zich voor als je toch al had gepland om onderhoud te plegen, of als je al een verbouwing van plan bent. Alle kozijnen zijn rond dezelfde tijd aan vernieuwing toe: het ideale moment om er driedubbel glas in te zetten. Dit is bij particuliere woning eigenaren niet het geval. Daar kiest ieder voor zich wanneer ze onderhoud aan hun woning plegen.

Waarom met WNR in zee?

WNR kan veel vertellen over wat er allemaal bij een renovatie komt kijken, vertelt Walter. Na het haalbaarheidsonderzoek komt er een concreet verhaal uit: Het is mogelijk, niet mogelijk of mogelijk mits… 

Een VvE is overigens niet verplicht om na het haalbaarheidsonderzoek bij WNR de bouw af te nemen. Dit is een service die WNR biedt om de VvE’s te ontzorgen. WNR kent gecertificeerde bouwpartijen en ondersteunt de VvE bijvoorbeeld bij het aanvragen van een lening. 

Urbancast #2 duurt 20 minuten en beluister je hier.