Hoe je je doelen bereikt terwijl je te maken hebt met langdurige processen aan klantzijde, daarover vertelt WNR-directeur Walter van Steenis in de podcast SPREX . Dit is de podcast waarin marketing en media expert Saskia de Jong praat met experts over impact. Over een slimme aanpak en lange adem die impact geven in een complexe markt, gaat deze aflevering.

Een bijzondere doelgroep zijn de VvE’s, daar speelt een ingewikkelde complexiteit. Er is bijvoorbeeld discussie over scenario’s bij verduurzaming, terwijl er eigenlijk maar één optimaal scenario is: streven naar zo min mogelijk stijging van de woonlasten en liever nog een daling.

Het is een forse uitdaging om als relatief nieuwe organisatie bij de verenigingen van eigenaars in beeld te komen, én ze te helpen naar een woning zonder gasaansluiting met lage energiekosten. De ideeën over verduurzamen lopen immers nogal eens uiteen. Die uitdaging is ook groot omdat WNR natuurlijk zelf een gezonde business wil draaien en tegelijk groeiambities heeft.

Over hoe Walter met WNR dat slim aanvliegt om impact te maken bij deze best bijzondere doelgroep, gaat deze aflevering van de SPREX podcast.

Essentie is het proces

De essentie is altijd geld, wat kost het en wat levert het op, vertelt Walter in de podcast. Reserveren voor groot onderhoud bijvoorbeeld. Meer dan de helft van de VvE’s in Nederland reserveert te weinig geld voor groot onderhoud. Dat is vaak het eerste waar we stevig over in gesprek gaan. Het zou helpen als de regelgeving op dit vlak wat wordt aangescherpt. De cijfers wijzen uit dat dit nodig is.

Impact maken bij de VvE

Impact maken als WNR begint eigenlijk al wanneer de eigenaren van een appartement niet weten hoe een VvE precies werkt, of wat het belang is van een goed VvE bestuur. Dat legt WNR graag in webinars uit. Die zijn voor VvE leden kosteloos. en tegen geringe vergoeding geeft WNR ook trainingen voor VvE bestuurders. In de complexe markt van verduurzaming, en bij zo’n complexe doelgroep als VvE’s, moet je met gedegen oplossingen komen. WNR doet dat met zéér persoonlijke begeleiding van processen, maar ook met een eigen financieringsconstructie. Omdat we groot vertrouwen hebben in het resultaat van onze aanpak, geven we een 30-jarige garantie op het energieverbruik af.

In een complexe markt heb je een lange adem nodig hebt. Wij stellen ons daarop in door met een slimme procesaanpak, in combinatie met een waardevol aanbod, te bouwen aan vertrouwen van de doelgroep.

De SPREX podcast is sinds oktober live. Walter was de eerste gast!

Te beluisteren via Spotify, Google en Apple.

Het valt op dat de afdeling welstand ook een mening heeft over panden die niet gekenmerkt zijn als gemeentelijk- of Rijks monument en ook niet onder de noemer beschermd dorps- of stadsgezicht vallen. Bij het renoveren van appartementencomplexen lopen wij daar tegenaan, vaak met gevolg dat de kosten oplopen. Kosten om tegemoet te komen aan de wensen en eisen van de afdeling welstand. Dit zijn kosten voor esthetische aanpassingen en die dus geen extra energiebesparing opleveren. Een belangrijke reden waarom voor deze appartementencomplexen niet gerenoveerd kunnen worden, zonder dat de woonlasten oplopen. Dit is tevens vaak de reden dat de complete renovatie niet doorgaat.

De VvE’s die hier mee te maken krijgen zouden door de gemeente goed begeleid moeten worden met een multidisciplinair projectteam. Voor de betreffende VvE’s kan dezelfde procesbegeleider en energieadviseur gekozen worden, zodat de kennis geborgd is, wat weer een kostenvoordeel oplevert. Uit onze ervaring met VvE’s en gemeentes kunnen we de conclusie trekken dat het voor een individuele VvE te duur wordt om zelfstandig tot een doordacht verduurzamingsconcept te komen. Daarnaast kost deze individuele benadering erg veel tijd en kost het om die reden ook al meer geld per VvE. Geld dat deze VvE’s simpelweg niet hebben voor dit proces en deze aanpassingen. Dat geld is noodzakelijk voor de maatregelen om energie te besparen en van het aardgas af te kunnen.

Gemeenschappelijke aanpak

Voor een wijk, een buurt, met vergelijkbare panden en tekortkomingen kan de gemeente een bouwfysisch team samenstellen, met een architect, bouwfysici, energiedeskundigen, een kostprijsanalist, communicatiedeskundige, jurist, om in samenspraak met de afdeling welstand en bewoners, inclusief (kleine en grote) verhuurders tot een gemeenschappelijke aanpak te komen. Gezamenlijk ontwerp je een concept dat op deze VvE’s van toepassing is. Een eerste concept is als pilot nu uitgewerkt, de komende periode volgt besluitvorming. De ervaringen zijn vooralsnog zeer positief en alle VvE’s in die buurt doen vooralsnog mee.

Lagere kosten, hogere doorloopsnelheid

Door de inzet van dergelijke teams in buurten met een homogene bebouwing en met specifieke cultuur historische waarden, kunnen de kosten omlaag en de doorloopsnelheid omhoog. De vraag is of de gemeente de kosten van deze specifieke verzwarende eisen moet dragen, of dat deze voor rekening van de VvE’s moeten komen. Daar mag de (lokale) politiek zich over uitspreken. Wij zien nu dat de VvE’s die niet met deze eisen van de afdeling welstand te maken hebben het al zwaar genoeg hebben om te verduurzamen. We willen ervoor pleiten dat de extra kosten voor rekening van de eiser zijn, dus voor rekening van de gemeente. Of tenminste een aanzienlijk gedeelte van deze extra kosten. 

De noodzaak om te verduurzamen neemt door de enorme stijging van de energiekosten snel toe, ook bij VvE’s. Bewoners willen graag een woning die weer jaren mee kan met lagere energiekosten en met meer comfort. Meer dan de helft van de VvE’s blijkt er onvoldoende financiële reserves voor te hebben. Hoe pak je dat aan? Stel het resultaat centraal: het woonplezier. Tijdens onze webinars vertellen we je meer over die insteek.

Een voorbeeld uit onze praktijk: het lukte een VvE-bestuur niet om de noodzaak van renovatie goed over te brengen op de leden. Er lag een gesubsidieerde energiescan met 3 scenario’s. De investeringsbedragen liepen enorm uiteen. Er ontstond discussie of technische keuzes wel of niet achterhaald zouden zijn en of de uitstraling van het pand wel behouden bleef. De ALV verliep chaotisch, ter plekke werden nog meer alternatieven verzonnen. De kosten van de investeringen stonden netjes op rij, een goed gefundeerde berekening van de opbrengsten ontbrak. Het was niet duidelijk wat de eigenaren daadwerkelijk gingen betalen bij lagere kosten voor energie en onderhoud.

Verduurzaming kan de aanjager zijn voor modernisering van bestaande woningen. Mits je overzicht hebt van alle mogelijkheden, inclusief garanties, financiering en subsidies. Want alleen met een doortimmerd investeringsvoorstel komt er draagvlak tijdens de ALV.

Renovatie gaat over vertrouwen in elkaar

De oplossing is niet direct over techniek te praten. Het gaat over het woonplezier van mensen en om vertrouwen in elkaar en de toekomst. Over kosten en vooral over opbrengsten. Kijk daarom naar de totale investering én naar de besparing op de energiekosten én naar de kosten van onderhoud.

Doe mee met het webinar

Stichting WNR (WoonlastenNeutraal Renoveren) versnelt duurzame renovaties van VvE-woningen. Begeleidt het traject van eerste advies tot realisatie van de renovatie. Erkende betrouwbare professionals rekenen kosten en opbrengsten terug naar kosten per maand per woning. WNR geeft 30 jaar garantie op het energieverbruik voor verwarming van de VvE-woningen.

Nieuwsgierig? Wij geven met enige regelmaat webinars. Houd onze agenda en nieuwsitems in de gaten!

Klimaatverandering, hoge prijs van aardgas, aardbevingen in Groningen, oorlog in Oekraïne. Wat exact de oorzaak is weten we niet, maar steeds meer besturen van VvE’s willen met WNR in gesprek over het integraal renoveren, verduurzamen en aardgasvrij maken van hun appartementencomplex. In dit artikel een update van twee projecten waarin wij energieneutraal wonen haalbaar maken voor VvE’s, in het zuiden van het land en in de regio Ede.

Uit ervaring van onze samenwerkingspartners weten wij dat dit soort complexe projecten met VvE’s een lange doorlooptijd hebben, van drie tot soms zeven jaar vanaf het eerste kennismakingsgesprek tot en met de realisatie van de renovatie. Wij zijn dan ook trots op onze behaalde resultaten en zoomen graag op twee projecten in.

Designfase van start in het zuiden

Met een grote VvE in het zuiden van het land hebben we in een ongelofelijk korte tijd een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en hebben de leden van de VvE op basis daarvan besloten de tweede fase in te gaan, de designfase. In deze fase gaan we met alle betrokken partijen afstemmen om een aansprekend conceptontwerp neer te zetten. Daar horen een richtprijs en prestatiegaranties bij die worden opgenomen in een Intentieovereenkomst tussen de VvE en de beoogde uitvoerende partij. Tevens krijgt de VvE nog meer inzicht kosten en onderhoud.

Begeleiding VvE’s regio Ede

In opdracht van een gemeente in onze regio Ede hebben we in het afgelopen anderhalf jaar een aantal VvE’s begeleid in het besluitvormingsproces. Op een gezamenlijke ALV in 2021, helaas digitaal vanwege de Coronapandemie, hebben we alle informatie uit verschillende onderzoeken gepresenteerd en uitgelegd welke stappen we gaan zetten om tot meer inzicht te komen. Niet alle VvE leden beschikten over dezelfde informatie. Dat hebben we daarmee recht getrokken en we hebben het afgelopen jaar gebruikt om met de eigenaren in gesprek te gaan op een burendag. Dat was halen en brengen van informatie.

En er zijn meer onderzoeken uitgevoerd, onder andere naar de juridische en financiële situatie van deze VvE’s. Met een kernteam van (extra) berokken eigenaren zijn we dieper ingegaan op de verschillende mogelijkheden van verduurzamen, zonder de karakteristieke uitstraling van deze jaren ’50 portiekwoningen geweld aan te doen. Op de gezamenlijke ALV van dit jaar hebben ze allemaal ingestemd met voorbereiding van aansluiting op het warmtenet. Op één na gaan alle VvE’s door met de aanbesteding van een duurzame renovatie.

Energieneutraal wonen haalbaar maken

WNR is er trots op dat wij deze resultaten behalen en energieneutraal wonen haalbaar maken voor VvE’s. En dat slechts twee jaar na de oprichting van onze stichting zonder winstoogmerk, juni 2020. Met dank ook aan onze samenwerkingspartners, want zonder hen hadden we deze VvE’s met verduurzaming nooit zo goed op weg kunnen helpen.

Benieuwd wat wij voor uw VvE kunnen betekenen? Dat leest u hier.

 

 

 

 

TU Delft Bouwkunde student Stijn Olthof onderzocht voor zijn masterscriptie hoe gemeentes VvE’s beter kunnen stimuleren hun woningen te renoveren. Hoewel geen compleet antwoord voor de hele energietransitie geeft dit onderzoek aanbevelingen hoe gemeentes hun aanpak kunnen verbeteren. Voor zijn onderzoek (najaar 2021) interviewde Stijn WNR-directeur Walter van Steenis uitgebreid.

Het Parijs Akkoord uit 2016 en het Nederlandse Klimaat Akkoord uit 2019 zorgen voor een uitdagende missie voor de gebouwde omgeving: in 2050 energieneutraal en gasvrij. Met een grote leidende rol voor de gemeentes in ons land. Een groot deel van de woningvoorraad in Nederland hoort bij een Vereniging van Eigenaars (VvE) en van deze woningvoorraad is slechts 25% energiezuinig. Om tot een duurzame renovatie te komen moeten deze VvE’s een besluitvormingsproces doorlopen, en dat is meestal lang en traag. Gemeentes moeten manieren vinden om VvE’s te stimuleren om dit proces te doorlopen, omdat huiseigenaren verplichten niet kan. Dit onderzoek keek naar hoe gemeentes dit beter kunnen doen.

Aanpak grote gemeentes vergeleken

Voor het onderzoek is de aanpak van de gemeente Amsterdam, Rotterdam en Utrecht met elkaar vergeleken door de verschillende elementen waar die aanpakken uit bestaan te analyseren. Om data te verzamelen zijn interviews gehouden met betrokkenen van de verschillende gemeentes. Met deze analyse is vervolgens onderzocht hoe de gemeente Amsterdam zijn aanpak kan verbeteren.

Barrières voor VvE te renoveren

Ook is gekeken naar het besluitvormingsproces van VvE’s, de barrières die zij in dit proces tegenkomen en hoe de gemeente kan helpen bij het overwinnen ervan. Voor het onderzoek zijn drie verschillende barrières onderscheiden. Deze zijn samengevoegd om tot een generieke klantenreis te komen voor VvE’s. Door middel van interviews met betrokkenen van drie casestudies VvE’s in Amsterdam zijn de barrières in kaart gebracht. De aanpak van gemeentes moet zich focussen op hoe ze deze barrières overwinnen.

5 taken gemeente om te faciliteren

Als de gemeentes hun doelen voor de energietransitie willen halen moeten ze ervoor zorgen dat het VvE’s zo makkelijk mogelijk gemaakt wordt te renoveren. Omdat er weinig mogelijkheden zijn om dit te forceren, moet een gemeente zich als begeleider presenteren en de energietransitie en dat proces faciliteren. Hiervoor gelden vijf taken voor de korte termijn en lange termijn, zoals het plaatje laat zien. De eerste taak focust zich op het starten van projecten zodat er meer besluitvormingsprocessen worden gestart bij VvE’s. Een voorbeeld zijn de informatieavonden in de gemeente Utrecht in de verschillende wijken in de stad.

De tweede taak focust op het beter laten functioneren van het bestuur van VvE’s door ze de basis te leren van wat het betekent om een VvE te zijn. Dit kan door het aantal webinars dat nu al wordt gegeven uit te breiden. De derde taak helpt VvE’s met het overkomen van barrières in hun klantenreis. De gemeente Amsterdam kan VvE’s helpen bij het overkomen bij barrières en gidsen door hun proces. Voorbeeld is een VvE-loket in samenwerking met Stichting !Woon zodat er een centraal punt is voor het verspreiden van informatie voor VvE’s en voor het stellen van vragen. De vierde taak zorgt ervoor dat het makkelijker wordt om het besluitvormingsproces te doorlopen door op zoek te gaan naar algemene barrières en deze weg te nemen. Voorbeelden hiervan zijn een doorlopende lening voor VvE’s en het uitvoeren van het verplichte verkennende bodemonderzoek door gemeentes zelf te doen.

De vijfde taak bestaat uit verbeteren en intensiveren van de samenwerking en communicatie met andere actoren. Niet iedere gemeente zou zelf het wiel moeten uitvinden voor de energietransitie. Samenwerken met andere marktpartijen kan het mogelijk maken om VvE’s beter te helpen. Voor kleinere gemeentes met minder mogelijkheden is deze samenwerking erg belangrijk om toch hun doelen te halen.

Vervolgonderzoek gewenst

Dit onderzoek geeft aanbevelingen hoe gemeentes hun aanpak richting VvE’s kunnen verbeteren. Het is echter geen compleet antwoord voor de hele energietransitie. De opzet met marktpartijen en hoe deze samenwerking het best geregeld kan worden, kan verder worden onderzocht. Ook kan er vervolgonderzoek worden gedaan naar meer forcerende beleidsinstrumenten en andere typen VvE’s, want dit onderzoek ging over grotere VvE’s van meer dan 7 leden.

Benieuwd wat wij voor uw gemeente kunnen betekenen? Dat leest u hier.

We komen graag met u in contact als wij ook u op weg kunnen helpen in contacten met VvE’s, stuur een mail aan info@wnr.nu.

Credits schema: Stijn Olthof

Op dinsdag 17 mei vond tijdens de Renovatiebeurs 2022 het seminar over renovatieprojecten bij VvE’s plaats. Directeur WNR Walter van Steenis gaf de presentatie: ‘Draagvlak binnen een VvE voor een integrale duurzame renovatie’. Aanbevolen voor VvE-leden, -besturen en – beheerders die ambities hebben hun appartementen te verduurzamen. En ook voor gemeenten, aannemers en andere zakelijk betrokken partijen. Een terugblik.

Wanneer een appartementencomplex onderhoud, groot onderhoud of zelfs een renovatie nodig heeft, grijpen veel VvE’s deze aanleiding aan als een kans om te kijken naar de mogelijkheden om te verduurzamen.

Waar start je met duurzame renovatie? De oplossingen en adviezen lijken overal te vinden, en staan mooi op papier. Maar wat werkt in de praktijk? En hoe sluit dat aan bij het budget en de wensen van bewoners?

In dit seminar keken een aantal experts naar de vraagstukken en voorbeelden die VvE’s aangaan. Naast een schets waar VvE’s zoal tegenaanlopen is dieper ingegaan op een van de financieringsmodellen en concepten om deze om op te kunnen schalen in zowel de verduurzaming als renovatie van appartementencomplexen. En hoe wordt het proces geborgd, zodat het proces van de klant ook soepeler, sneller en slimmer verloopt, tijdens de duur van de renovatie maar ook daarna.

De tips en adviezen van Walter van Steenis:

3 aandachtspunten die resultaat geven

1. Om het renoveren van appartementencomplexen met een VvE te versnellen zijn drie partijen belangrijk. Uiteraard de VvE-bestuurders zelf als opdrachtgever en de bouwbedrijven gespecialiseerd in renovatie, maar ook de gemeente speelt een cruciale rol.
2. Als je iets koopt wil je geen onnodig risico lopen, garantie is daarbij belangrijk. Voor VvE besturen geven wij een extra garantie: de energieprestatie garantie.
3. Goede samenwerking (en de wil daartoe!) is de basis. In opdracht van de gemeente Wageningen heeft WNR voor 18(!) kleinere VvE’s met zes woningen het proces begeleid. Het kan, echt!

Dialoog en draagvlak

Om succes te hebben met een woonlastenneutrale renovatie zijn dialoog en draagvlak noodzakelijk om tot besluitvorming te komen, stelde Walter van Steenis. Goede begeleiding van het complete proces van a tot z is essentieel. Iedere vertraging heeft risico’s die op dit moment direct tot prijsstijgingen leiden. Dat zijn prijsstijgingen die gelijk een blokkade opwerpen bij consumenten waar iedere euro per maand telt.

Dit zeggen de VvE’ers die aan de slag zijn

VvE bestuurder in Amsterdam Bos en Lommer: ‘Voor ons is duurzaamheid erg belangrijk.’

VvE bestuurder in Amsterdam Kattenburg: ‘Het is makkelijk dat WNR alles regelt.’

VvE bestuurder in Amsterdam Bos en Lommer: ‘De buurt knapt op, de woningen van de corporatie, de wegen en het groen. Wij staan stil en raken achter.’

Zet woonlastenneutraal centraal

WNR stelt woonlastenneutraal centraal. Om verduurzamen en aardgasvrij maken voor álle VvE-bewoners bereikbaar te maken. WNR heeft daarvoor ook gekozen omdat dit de dialoog met de VvE leden op een prettige manier start, aldus Van Steenis. Veel efficiënter dan een gesprek over scenario’s met verschillende technieken en prijskaartjes.

Het gaat niet om de techniek, het gaat om de mensen die er wonen en de partijen die hier direct bij betrokken zijn.

Over de oplossingen van WNR voor de VvE kun je hier meer lezen.

Hier lees je meer over het seminar.